En este artículo te explicaré con detalle cuándo las modificaciones en la memoria de calidades pueden considerarse auténticos vicios constructivos, qué derechos tienes como propietario y cómo puedes reclamar de manera efectiva. Vamos a analizar desde el marco legal aplicable hasta los plazos para ejercer tus derechos, pasando por ejemplos reales que he tratado en mi despacho.
¿Qué es exactamente una memoria de calidades y por qué es tan importante?
La memoria de calidades es un documento fundamental en la compraventa de viviendas, especialmente cuando se adquieren sobre plano o en fase de construcción. Este documento detalla las características técnicas y materiales que se utilizarán en la construcción del inmueble, incluyendo:
- Materiales de construcción (estructura, fachada, tabiquería)
- Acabados (suelos, paredes, techos)
- Carpintería interior y exterior
- Instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción, aire acondicionado)
- Equipamiento de cocina y baños
- Zonas comunes y elementos de urbanización
La importancia de este documento radica en que forma parte integral del contrato de compraventa. Cuando firmas la compra de una vivienda basándote en una memoria de calidades, estás adquiriendo el derecho a recibir exactamente lo que se describe en ella. Cualquier modificación sustancial no autorizada puede constituir un incumplimiento contractual y, en determinados casos, un vicio constructivo reclamable.
Diferencia entre cambios en la memoria de calidades y vicios constructivos
Es fundamental distinguir entre un simple cambio en la memoria de calidades y lo que legalmente se considera un vicio constructivo, ya que las consecuencias jurídicas y los plazos de reclamación son diferentes:
Cambios en la memoria de calidades
Se refieren a modificaciones en los materiales, acabados o equipamientos respecto a lo especificado en el documento original. Estos cambios pueden ser:
- Cambios autorizados: Aquellos que el contrato permite realizar al promotor (sustituciones por materiales de calidad similar)
- Cambios no autorizados menores: Modificaciones que no afectan significativamente al valor o funcionalidad de la vivienda
- Cambios no autorizados sustanciales: Alteraciones importantes que disminuyen el valor, calidad o funcionalidad de lo acordado
Vicios constructivos
Son defectos en la edificación que afectan a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la vivienda. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), se clasifican en:
- Vicios estructurales: Afectan a elementos estructurales y comprometen la resistencia y estabilidad del edificio
- Vicios de habitabilidad: Afectan a las condiciones de salubridad y estanqueidad
- Vicios de acabado: Defectos en terminaciones o acabados
Aquí viene lo que nadie te cuenta: un cambio en la memoria de calidades puede convertirse en un vicio constructivo cuando la modificación afecta negativamente a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la vivienda. Por ejemplo, si se sustituye un sistema de aislamiento térmico por otro de menor calidad y esto provoca problemas de condensación o pérdida de eficiencia energética.
Marco legal aplicable a los cambios en la memoria de calidades y vicios constructivos
Para entender cuándo podemos reclamar por alteraciones en la memoria de calidades que derivan en defectos constructivos, debemos conocer la normativa aplicable:
Código Civil
El artículo 1.101 del Código Civil establece la responsabilidad contractual por incumplimiento. Si el promotor entrega una vivienda con características diferentes a las pactadas, está incumpliendo el contrato.
El artículo 1.124 del Código Civil faculta al comprador a exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de daños en ambos casos.
El histórico artículo 1.591 del Código Civil, aunque parcialmente desplazado por la LOE, sigue siendo aplicable para determinados supuestos no contemplados en esta ley.
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
El artículo 17 de la LOE establece los plazos de garantía según el tipo de defecto:
- 10 años para defectos estructurales
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 1 año para defectos de acabado
El artículo 18 de la LOE fija los plazos de prescripción para ejercitar acciones: 2 años desde que aparecen los defectos.
Código Técnico de la Edificación (CTE)
Establece los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad que deben cumplir los edificios. Cualquier cambio en la memoria de calidades que provoque un incumplimiento del CTE puede considerarse un vicio constructivo.
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios
El artículo 61 establece que la publicidad sobre características de viviendas es exigible aunque no figure expresamente en el contrato.
El artículo 114 y siguientes regulan las garantías y servicios posventa, aplicables a los defectos en viviendas.
¿Has detectado cambios en la memoria de calidades que han derivado en vicios constructivos? Claves legales para reclamar
Si has identificado que tu vivienda presenta deficiencias derivadas de modificaciones no autorizadas en la memoria de calidades, estos son los pasos que debes seguir:
1. Documentar exhaustivamente las diferencias
El primer paso es fundamental: recopila toda la documentación contractual (contrato de compraventa, memoria de calidades original, planos, etc.) y compárala meticulosamente con lo realmente ejecutado. Documenta las diferencias mediante:
- Fotografías detalladas de los elementos afectados
- Vídeos que muestren los defectos o diferencias
- Mediciones precisas cuando sea relevante
- Comparativa escrita entre lo prometido y lo entregado
En mi experiencia como abogado especializado, este paso inicial determina en gran medida el éxito de la reclamación. Cuanto más detallada sea la documentación, más sólida será tu posición.
2. Determinar si el cambio constituye un vicio constructivo
No todos los cambios en la memoria de calidades son reclamables como vicios constructivos. Para que lo sean, deben:
- Suponer una disminución significativa de la calidad respecto a lo contratado
- Afectar a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la vivienda
- No estar contemplados como posibles sustituciones en el contrato
- No haber sido expresamente aceptados por el comprador
Por ejemplo, María, una clienta, descubrió que el sistema de ventilación instalado en su vivienda era diferente al especificado en la memoria de calidades. Esta modificación provocaba problemas de condensación y humedad. En este caso, el cambio constituía un auténtico vicio de habitabilidad reclamable según el artículo 17.1.b) de la LOE.
3. Identificar a los responsables
Según la LOE, los responsables de los defectos constructivos pueden ser:
- Promotor: Responsable directo frente al comprador por cualquier defecto
- Constructor: Responsable de la correcta ejecución material
- Arquitecto/Proyectista: Responsable del diseño y proyecto
- Director de obra: Responsable de que la obra se ejecute conforme al proyecto
- Director de ejecución: Responsable del control cualitativo y cuantitativo
En caso de cambios en la memoria de calidades, generalmente el principal responsable es el promotor, aunque en función del origen del problema pueden existir responsabilidades compartidas.
4. Solicitar un informe pericial
Un informe técnico elaborado por un perito especializado es casi siempre imprescindible. Este documento debe:
- Identificar las diferencias entre lo contratado y lo ejecutado
- Valorar económicamente el perjuicio causado
- Determinar si los cambios afectan a la habitabilidad o seguridad
- Proponer soluciones técnicas para subsanar los defectos
Este informe será crucial tanto para la reclamación extrajudicial como para un eventual procedimiento judicial.
Plazos para reclamar por modificaciones en la memoria de calidades que constituyen vicios constructivos
Los plazos para reclamar son diferentes según consideremos los cambios como meros incumplimientos contractuales o como vicios constructivos:
Si se reclama por incumplimiento contractual
El plazo general de prescripción para acciones personales derivadas de contratos es de 5 años según el artículo 1.964 del Código Civil (tras la reforma de 2015).
Si se reclama por vicios constructivos (LOE)
Existen dos plazos a tener en cuenta:
- Plazos de garantía: Periodo durante el cual deben manifestarse los defectos
- 10 años para defectos estructurales
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 1 año para defectos de acabado
- Plazo de prescripción: 2 años desde que aparecen los defectos para ejercitar la acción legal
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: si detectas un problema de habitabilidad derivado de un cambio en la memoria de calidades a los 2 años y 11 meses de la entrega de la vivienda, todavía estarías dentro del plazo de garantía de 3 años. A partir de ese momento, tendrías 2 años adicionales para presentar la demanda.
Aquí viene lo que nadie te cuenta: en algunos casos, es posible acumular acciones (LOE + incumplimiento contractual) para reforzar la reclamación y beneficiarse de los plazos más favorables.
Casos prácticos: Cuando los cambios en la memoria de calidades se convierten en vicios constructivos
A continuación, expongo algunos casos reales (con nombres modificados) que he tratado en mi despacho y que ilustran cuándo un cambio en la memoria de calidades puede considerarse un vicio constructivo:
Caso 1: Sustitución de sistema de aislamiento térmico
Carlos compró un ático sobre plano cuya memoria de calidades especificaba un sistema de aislamiento térmico de 8 cm con determinadas características técnicas. Al año de vivir en la vivienda, comenzaron a aparecer problemas de condensación y un consumo energético anormalmente alto.
Un informe pericial determinó que se había instalado un aislamiento de menor espesor (4 cm) y calidad inferior. Este cambio no autorizado en la memoria de calidades constituyó un vicio de habitabilidad según el artículo 17.1.b) de la LOE, ya que afectaba a las condiciones de aislamiento térmico exigidas por el CTE.
Resultado: Se obtuvo una sentencia favorable que obligaba al promotor a sustituir el aislamiento y compensar por los sobrecostes energéticos.
Caso 2: Cambio en el sistema de ventilación
Elena adquirió una vivienda cuya memoria de calidades especificaba un sistema de ventilación mecánica controlada de doble flujo con recuperador de calor. Sin embargo, se instaló un sistema de ventilación simple mucho más básico.
Este cambio provocó problemas de calidad del aire interior y mayor gasto energético. El informe pericial determinó que el sistema instalado no cumplía con las exigencias del CTE-HS3 para la vivienda en cuestión.
Resultado: Mediante negociación extrajudicial, se consiguió que el promotor instalara el sistema originalmente previsto y compensara los gastos adicionales.
Caso 3: Sustitución de carpintería exterior
Manuel compró un piso cuya memoria de calidades especificaba ventanas con rotura de puente térmico, triple acristalamiento y determinada permeabilidad al aire. La promotora instaló ventanas de gama inferior con doble acristalamiento.
Las consecuencias fueron problemas de aislamiento acústico (la vivienda daba a una calle con tráfico) y térmico. El informe pericial acreditó que las ventanas instaladas no alcanzaban las prestaciones prometidas ni cumplían adecuadamente con el CTE-HR y CTE-HE.
Resultado: Sentencia favorable que obligaba a la sustitución completa de la carpintería exterior.
¿Eres afectado por cambios en la memoria de calidades que han derivado en vicios constructivos? Estrategias de reclamación
Si te encuentras en esta situación, existen diferentes vías para reclamar:
1. Reclamación extrajudicial
Siempre recomiendo intentar primero una solución amistosa mediante:
- Burofax al promotor/constructor: Detallando los defectos, aportando el informe pericial y solicitando la subsanación
- Mediación: Procedimiento voluntario con intervención de un tercero imparcial
- Reclamación ante servicios de consumo: Especialmente útil cuando el promotor es una gran empresa
La reclamación extrajudicial tiene varias ventajas: es más rápida, menos costosa y puede interrumpir los plazos de prescripción mientras se negocia.
2. Reclamación judicial
Si la vía extrajudicial no prospera, será necesario acudir a los tribunales. Las principales acciones judiciales son:
- Acción por incumplimiento contractual (arts. 1.101 y 1.124 CC): Exigiendo el cumplimiento exacto o la resolución del contrato con indemnización
- Acción por vicios constructivos (art. 17 LOE): Solicitando la reparación de los defectos
- Acción de reducción del precio (acción quanti minoris): Cuando la reparación no es posible o resulta desproporcionada
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, la estrategia más efectiva suele ser acumular varias acciones en la misma demanda, solicitando principalmente la reparación y, subsidiariamente, la reducción del precio.
Documentación necesaria para la demanda
Para presentar una demanda sólida necesitarás:
- Contrato de compraventa
- Memoria de calidades original
- Escritura de compraventa
- Acta de entrega y recepción de la vivienda
- Reclamaciones previas realizadas
- Informe pericial detallado
- Fotografías y vídeos de los defectos
- Presupuestos de reparación
Tabla comparativa: Tipos de cambios en la memoria de calidades y su consideración como vicios constructivos
| Tipo de cambio | ¿Vicio constructivo? | Normativa aplicable | Plazo reclamación |
|---|---|---|---|
| Cambio autorizado en contrato de calidad equivalente | No (salvo que afecte a habitabilidad) | Código Civil (interpretación contractual) | No procede (cambio válido) |
| Cambio no autorizado en elementos estructurales | Sí (vicio estructural) | Art. 17.1.a) LOE | 10 años garantía + 2 años prescripción |
| Cambio no autorizado que afecta habitabilidad | Sí (vicio habitabilidad) | Art. 17.1.b) LOE | 3 años garantía + 2 años prescripción |
| Cambio no autorizado en acabados | Sí (vicio acabado) | Art. 17.1.c) LOE | 1 año garantía + 2 años prescripción |
| Cambio no autorizado sin afectación funcional | No (incumplimiento contractual) | Arts. 1.101 y 1.124 CC | 5 años desde entrega |
Jurisprudencia relevante sobre cambios en la memoria de calidades y vicios constructivos
Los tribunales españoles han establecido criterios importantes sobre cuándo un cambio en la memoria de calidades puede considerarse un vicio constructivo:
Criterios jurisprudenciales consolidados
- Carácter vinculante de la memoria de calidades: Los tribunales consideran que la memoria de calidades forma parte integral del contrato y vincula al promotor
- Cambios sustanciales vs. no sustanciales: Se distingue entre modificaciones que afectan al valor, calidad o uso de la vivienda (sustanciales) y las que no tienen impacto significativo
- Cláusulas que permiten modificaciones: Se interpretan restrictivamente, no permitiendo cambios que disminuyan la calidad o prestaciones
- Carga de la prueba: Corresponde al comprador probar la existencia del defecto y su relación con el cambio en la memoria de calidades
El Tribunal Supremo ha establecido que las cláusulas que facultan al promotor a realizar modificaciones en la memoria de calidades deben interpretarse restrictivamente y nunca pueden amparar una disminución de la calidad o prestaciones prometidas (Sentencia del Tribunal Supremo 557/2020, de 26 de octubre).
Recomendaciones para prevenir problemas con la memoria de calidades
La prevención es siempre mejor que la reclamación. Si estás considerando comprar una vivienda, especialmente sobre plano, te recomiendo:
Antes de firmar el contrato
- Solicita una memoria de calidades detallada con marcas y modelos específicos
- Revisa las cláusulas que permiten modificaciones y negocia para limitarlas
- Consulta con un técnico independiente que valore la calidad de los materiales propuestos
- Comprueba que la memoria cumple con el Código Técnico de la Edificación
- Verifica que la memoria de calidades forme parte explícita del contrato
Durante la construcción
- Realiza visitas periódicas a la obra si es posible
- Documenta fotográficamente el avance y los materiales utilizados
- Ante cualquier cambio detectado, solicita explicaciones por escrito
En el momento de la entrega
- Realiza una inspección exhaustiva con la memoria de calidades en mano
- Anota todas las diferencias en el acta de entrega
- No firmes conformidades genéricas sin revisar detalladamente
- Considera contratar un técnico independiente para la inspección
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque documentar las discrepancias desde el primer momento fortalece enormemente tu posición en caso de reclamación posterior.
Conclusión: Defendiendo tus derechos ante cambios en la memoria de calidades que derivan en vicios constructivos
Los cambios no autorizados en la memoria de calidades pueden constituir auténticos vicios constructivos cuando afectan a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la vivienda. Como propietario, tienes derecho a recibir exactamente lo que contrataste o una compensación adecuada.
Recuerda que los plazos para reclamar son limitados: 10, 3 o 1 año de garantía según el tipo de defecto (más 2 años de prescripción) si reclamamos por la LOE, o 5 años si reclamamos por incumplimiento contractual.
La clave del éxito en estas reclamaciones está en la documentación exhaustiva, el informe pericial sólido y la estrategia legal adecuada. No dudes en buscar asesoramiento especializado ante cualquier problema relacionado con cambios en la memoria de calidades o vicios constructivos en tu vivienda.
Si has detectado defectos constructivos derivados de modificaciones en la memoria de calidades, actúa con rapidez. Documenta los problemas, solicita un informe pericial y reclama dentro de los plazos legales. Con la estrategia adecuada, podrás defender eficazmente tus derechos como propietario.
Preguntas frecuentes sobre cambios en la memoria de calidades y vicios constructivos
¿Qué puedo hacer si detecto cambios en la memoria de calidades que han derivado en vicios constructivos tras la entrega de mi vivienda?
Lo primero es documentar exhaustivamente las diferencias entre lo contratado y lo recibido mediante fotografías y, si es posible, un informe pericial. A continuación, debes reclamar por escrito (preferiblemente mediante burofax) al promotor, detallando los defectos y solicitando su reparación. Si no obtienes respuesta satisfactoria en un plazo razonable, puedes presentar una reclamación ante los servicios de consumo o iniciar acciones judiciales. Recuerda que existen plazos de garantía (10, 3 o 1 año según el tipo de defecto) y de prescripción (2 años desde la aparición del defecto) que debes respetar.
¿Qué responsabilidades legales tengo como constructor si me reclaman por cambios en la memoria de calidades que han derivado en vicios constructivos?
Como constructor, eres responsable de la correcta ejecución material de la obra conforme al proyecto y a las instrucciones del director de obra. Si has realizado cambios no autorizados en la memoria de calidades que han derivado en vicios constructivos, podrías enfrentarte a responsabilidades según el artículo 17 de la LOE: 10 años por defectos estructurales, 3 años por defectos de habitabilidad y 1 año por defectos de acabado. Aunque el promotor responde solidariamente frente al comprador, posteriormente podría ejercer acciones contra ti como constructor. Es recomendable que cualquier modificación durante la ejecución sea aprobada por la dirección facultativa y documentada adecuadamente.
¿Qué plazos existen para reclamar cambios en la memoria de calidades que han derivado en vicios constructivos según la LOE?
La LOE establece diferentes plazos de garantía según la naturaleza del defecto: 10 años para defectos estructurales que afecten a la resistencia y estabilidad del edificio, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (aislamiento, estanqueidad, etc.), y 1 año para defectos de acabado. Una vez manifestado el defecto dentro de estos plazos, dispones de 2 años adicionales para ejercitar la acción judicial (plazo de prescripción). Alternativamente, si reclamas por incumplimiento contractual según el Código Civil, el plazo de prescripción es de 5 años desde la entrega de la vivienda. En muchos casos, es recomendable acumular ambas acciones para reforzar la reclamación.
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