Descubrir humedades por capilaridad en tu vivienda puede convertirse en una auténtica pesadilla. Manchas oscuras que ascienden por las paredes, pintura que se desprende, olor a humedad persistente y ese ambiente insalubre que parece imposible de eliminar. Si estás enfrentándote a este problema y te preguntas quién debe responder legalmente por estas humedades por capilaridad como vicio constructivo, no estás solo. Muchos propietarios se sienten desorientados cuando descubren estos defectos en sus hogares, especialmente porque suelen manifestarse progresivamente y pueden tardar meses o incluso años en hacerse evidentes.
Como abogado especializado en vicios constructivos, te comprendo perfectamente. La frustración de ver cómo tu inversión más importante se deteriora por defectos que no causaste es abrumadora. Pero quiero que sepas que existen soluciones legales efectivas. En este artículo te explicaré detalladamente qué son las humedades por capilaridad, por qué constituyen un vicio constructivo reclamable, quiénes son los responsables legales y, lo más importante, cómo puedes reclamar con éxito para resolver definitivamente el problema.
¿Qué son exactamente las humedades por capilaridad y por qué se consideran un vicio constructivo?
Las humedades por capilaridad son un fenómeno físico mediante el cual el agua del subsuelo asciende a través de los materiales porosos de la construcción (como ladrillos, morteros o piedra), contraviniendo la gravedad. Este proceso ocurre debido a la tensión superficial del agua, que le permite «trepar» por los pequeños capilares o poros de los materiales constructivos, como si fueran diminutos tubos.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? A diferencia de otras humedades (como las de condensación o filtraciones puntuales), las humedades capilares afectan a elementos estructurales de la edificación y suelen ser consecuencia de:
- Ausencia o deterioro de barreras impermeabilizantes en cimientos y muros
- Deficiente ejecución de las soleras o forjados sanitarios
- Falta de drenajes perimetrales adecuados
- Materiales de construcción inadecuados para zonas con nivel freático alto
- Incumplimiento de las especificaciones técnicas del Código Técnico de la Edificación
Desde el punto de vista legal, estas humedades se consideran un vicio constructivo precisamente porque afectan a la habitabilidad de la vivienda y tienen su origen en defectos de proyecto, ejecución o materiales. El artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece claramente que los agentes que intervienen en el proceso edificatorio responderán por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
Responsabilidades legales ante las humedades por capilaridad como defecto constructivo
Cuando aparecen humedades por capilaridad en una vivienda, determinar quién debe responder legalmente es fundamental para encauzar correctamente la reclamación. La Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de responsabilidades que varía según el agente interviniente en la construcción:
Promotor inmobiliario
El promotor es el principal responsable frente al comprador, con una responsabilidad directa y solidaria con el resto de agentes. Esto significa que puedes dirigir tu reclamación directamente contra él, independientemente de quién haya sido el causante material del defecto. El artículo 17.3 de la LOE es taxativo: «el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes».
Constructor
El constructor responde por la ejecución material de la obra. Si las humedades por capilaridad se deben a una mala ejecución de las impermeabilizaciones, drenajes o cimentaciones previstas en el proyecto, será responsable directo. También responde por los vicios del suelo cuando no ha advertido al director de obra de los problemas detectados durante la construcción.
Arquitecto y director de obra
Estos profesionales responden por los defectos de proyecto y por la falta de vigilancia durante la ejecución. Si el proyecto no contempló adecuadamente las medidas de impermeabilización necesarias según las características del terreno, o si durante las visitas de obra no detectaron desviaciones importantes respecto al proyecto, pueden ser considerados responsables.
Arquitecto técnico o aparejador
Como director de ejecución, responde por el control cualitativo y cuantitativo de la construcción. Si no verificó adecuadamente la correcta ejecución de las impermeabilizaciones o no controló la calidad de los materiales empleados, puede ser responsable de las humedades resultantes.
Aquí viene lo que nadie te cuenta… En mi experiencia profesional, he comprobado que muchos afectados por humedades capilares como vicio constructivo dirigen sus reclamaciones únicamente contra el constructor, cuando la estrategia más efectiva suele ser reclamar al promotor, quien posteriormente podrá repetir contra el resto de agentes según su grado de responsabilidad.
Plazos legales para reclamar humedades por capilaridad según la normativa vigente
Los plazos para reclamar por humedades por capilaridad varían según la normativa aplicable y la fecha de construcción del inmueble. Es crucial conocer estos plazos para no perder tus derechos:
Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
Para edificaciones cuya licencia de obra se solicitó después del 6 de mayo de 2000, aplica la LOE, que establece:
- Plazo de garantía: 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (como las humedades por capilaridad)
- Plazo de prescripción: 2 años desde que se manifiestan los daños, siempre dentro del periodo de garantía
Esto significa que dispones de un total de 5 años desde la recepción de la obra para detectar y reclamar por las humedades (3 de garantía + 2 de prescripción).
Según el Código Civil
Para edificaciones anteriores a la LOE o para aspectos no regulados específicamente por esta:
- Artículo 1591 CC: Establece una responsabilidad decenal (10 años) por vicios que comprometan la solidez del edificio o lo hagan inhabitable
- Plazo de prescripción: 15 años según el régimen general de acciones personales (art. 1964 CC, en su redacción anterior a la reforma de 2015)
Veamos por qué este detalle marca la diferencia… En muchos casos de humedades por capilaridad como vicio constructivo, los síntomas iniciales (pequeñas manchas, ligeros desprendimientos) pueden parecer problemas menores. Sin embargo, es fundamental documentarlos desde su primera aparición, ya que marcan el inicio del cómputo del plazo de prescripción.
¿Has detectado humedades por capilaridad en tu vivienda? Claves legales para reclamar
Si has identificado humedades por capilaridad en tu vivienda, es fundamental seguir un procedimiento metódico para garantizar el éxito de tu reclamación:
1. Documentación exhaustiva de los daños
El primer paso consiste en documentar minuciosamente todos los daños visibles. Recomiendo:
- Fotografiar todas las zonas afectadas, con fechas y referencias de tamaño
- Realizar mediciones de humedad con higrómetros (puedes solicitar que lo haga un técnico)
- Llevar un registro cronológico de la evolución de las humedades
- Conservar cualquier comunicación previa con la promotora, constructora o comunidad de propietarios
2. Informe pericial técnico
Este documento es la piedra angular de cualquier reclamación por vicios constructivos. El informe debe:
- Determinar inequívocamente que se trata de humedades por capilaridad (y no de otro tipo)
- Identificar las causas técnicas concretas (ausencia de impermeabilización, drenajes inadecuados, etc.)
- Establecer el origen constructivo del problema
- Proponer soluciones técnicas adecuadas
- Valorar económicamente la reparación
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, un informe pericial sólido puede marcar la diferencia entre ganar o perder un caso de humedades por capilaridad. No escatimes en este punto.
3. Reclamación extrajudicial previa
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable (y en algunos casos obligatorio) intentar una solución amistosa mediante:
- Burofax al promotor y/o constructor detallando los defectos y solicitando su reparación
- Reuniones con los técnicos de la promotora para valorar conjuntamente los daños
- Mediación o conciliación a través de colegios profesionales
Esta fase no solo puede evitar un costoso proceso judicial, sino que además demuestra tu buena fe y disposición para resolver el problema de manera razonable.
Procedimiento judicial para reclamar por humedades capilares como vicio constructivo
Cuando la vía extrajudicial no ha dado resultados, es necesario acudir a los tribunales para reclamar por las humedades por capilaridad como vicio constructivo. El procedimiento judicial sigue estos pasos:
Demanda
La demanda debe incluir:
- Identificación precisa de todos los demandados (promotor, constructor, técnicos)
- Relato detallado de los hechos (cuándo y cómo se detectaron las humedades)
- Fundamentos jurídicos (LOE, Código Civil, CTE)
- Peticiones concretas: reparación y/o indemnización
- Aportación del informe pericial y toda la documentación relevante
Contestación y prueba
Los demandados contestarán habitualmente:
- Negando la existencia del defecto
- Atribuyendo las humedades a un mal uso o mantenimiento
- Alegando prescripción de la acción
- Presentando contrainformes periciales
La fase probatoria es crucial y generalmente incluye:
- Ratificación de los informes periciales
- Posible designación de un perito judicial
- Reconocimiento judicial del inmueble
- Testificales de vecinos o técnicos
Sentencia y ejecución
Si la sentencia es favorable, puede ordenar:
- La reparación completa de las humedades por capilaridad
- Indemnización por daños y perjuicios (incluidos daños morales en casos graves)
- Distribución de responsabilidades entre los diversos agentes de la edificación
En caso de incumplimiento voluntario, será necesario iniciar un procedimiento de ejecución forzosa.
Soluciones técnicas para las humedades por capilaridad y su valoración como parte de la reclamación
Para que una reclamación por humedades capilares como vicio constructivo sea completa, es fundamental incluir las soluciones técnicas necesarias y su valoración económica:
Soluciones técnicas habituales
Dependiendo de la gravedad y extensión del problema, las soluciones pueden incluir:
- Barreras físicas: Corte del muro e inserción de láminas impermeabilizantes
- Barreras químicas: Inyección de productos hidrofugantes que crean una barrera impermeable
- Sistemas de electroósmosis: Inversión del sentido de circulación del agua mediante campos eléctricos
- Sistemas de drenaje perimetral: Evacuación del agua antes de que entre en contacto con la cimentación
- Morteros macroporosos: Permiten la evaporación controlada de la humedad
- Cámaras bufa o de ventilación: Creación de espacios ventilados entre el terreno y la vivienda
Valoración económica
La valoración debe incluir:
- Coste de las obras de reparación (materiales y mano de obra)
- Trabajos complementarios (demoliciones, reposiciones)
- Restitución de acabados (pinturas, revestimientos)
- Gastos de realojo temporal si fuera necesario
- Honorarios técnicos (proyecto, dirección, coordinación de seguridad)
Como abogado especializado en defectos constructivos, siempre recomiendo que esta valoración sea realizada por un técnico competente (arquitecto o aparejador) con experiencia específica en patologías por humedades por capilaridad.
Jurisprudencia relevante sobre humedades por capilaridad como vicio constructivo y responsabilidades legales
La jurisprudencia española ha ido consolidando criterios importantes en materia de humedades por capilaridad como vicio constructivo que conviene conocer:
Criterios jurisprudenciales consolidados
- Carácter de vicio constructivo: Los tribunales consideran sistemáticamente las humedades por capilaridad como defectos que afectan a la habitabilidad, encuadrándolas en el art. 17.1.b) de la LOE
- Responsabilidad solidaria: Cuando no puede determinarse con precisión el grado exacto de responsabilidad de cada agente, se suele establecer responsabilidad solidaria
- Carga de la prueba: Corresponde al demandante probar la existencia del defecto, pero una vez acreditado, son los agentes de la edificación quienes deben probar que actuaron diligentemente
- Manifestación progresiva: Se acepta que el plazo de prescripción comienza cuando las humedades se manifiestan con entidad suficiente para ser reconocidas como un problema constructivo serio
Ejemplos de criterios judiciales
El Tribunal Supremo ha establecido en numerosas sentencias que:
- Las humedades por capilaridad constituyen un defecto constructivo que hace la vivienda impropia para su uso
- La falta de impermeabilización adecuada es un incumplimiento grave de la lex artis profesional
- El promotor no puede exonerarse alegando desconocimiento técnico
- Los arquitectos tienen responsabilidad cuando el proyecto no contempla adecuadamente las características del terreno
Estos criterios jurisprudenciales refuerzan la posición del propietario afectado por humedades por capilaridad y facilitan el éxito de las reclamaciones cuando están bien fundamentadas técnica y jurídicamente.
Diferencias entre humedades por capilaridad y otros tipos de humedades: implicaciones legales
Es fundamental distinguir las humedades por capilaridad de otros tipos de humedades, ya que las implicaciones legales y responsabilidades varían significativamente:
| Tipo de humedad | Origen | Características | Responsabilidad legal |
|---|---|---|---|
| Humedades por capilaridad | Ascensión del agua del subsuelo a través de materiales porosos | Manchas que ascienden desde el suelo, sales, deterioro de materiales | Vicio constructivo reclamable a promotor, constructor y técnicos |
| Humedades por filtración | Entrada de agua desde el exterior (fachadas, cubiertas) | Manchas localizadas, generalmente asociadas a lluvias | Vicio constructivo reclamable si hay defectos de impermeabilización |
| Humedades por condensación | Condensación del vapor de agua en superficies frías | Manchas en esquinas, detrás de muebles, moho | Puede ser vicio constructivo (puentes térmicos) o problema de uso |
| Humedades accidentales | Roturas de tuberías, electrodomésticos, etc. | Aparición súbita, localizada | Generalmente cubierta por seguros, no considerada vicio constructivo |
Esta distinción es crucial porque en el caso de las humedades por capilaridad como vicio constructivo, la responsabilidad recae claramente en los agentes de la edificación, mientras que en otros tipos de humedades (especialmente las de condensación) puede haber debate sobre si se deben a un mal uso o ventilación inadecuada por parte del usuario.
Casos prácticos: Reclamaciones exitosas por humedades por capilaridad como vicio constructivo
A lo largo de mi carrera como abogado especializado en vicios constructivos, he gestionado numerosos casos de humedades por capilaridad. Estos ejemplos reales (con nombres modificados) ilustran diferentes situaciones y estrategias exitosas:
Caso 1: Vivienda unifamiliar de reciente construcción
María adquirió una vivienda unifamiliar de nueva construcción en una zona con nivel freático alto. A los 18 meses comenzaron a aparecer manchas de humedad en los zócalos y mal olor en la planta baja. El informe pericial determinó ausencia total de impermeabilización en la cimentación, contraviniendo el proyecto y el CTE.
Estrategia y resultado: Reclamamos directamente al promotor, quien intentó derivar la responsabilidad al constructor. Tras un procedimiento judicial de 14 meses, obtuvimos sentencia favorable que condenaba solidariamente a promotor y constructor a realizar las obras de impermeabilización (valoradas en 28.000€) y a indemnizar con 5.000€ adicionales por daños morales.
Caso 2: Edificio de apartamentos con problemas generalizados
Una comunidad de propietarios de 32 viviendas detectó humedades por capilaridad en todas las viviendas de planta baja. El edificio tenía 4 años y el promotor había desaparecido. El informe pericial reveló que, aunque el proyecto contemplaba correctamente la impermeabilización, ésta no se había ejecutado adecuadamente.
Estrategia y resultado: Demandamos al constructor principal y a la dirección facultativa (arquitecto y aparejador). Tras un complejo procedimiento con tres informes periciales contradictorios, el juez designó un perito judicial que confirmó nuestras tesis. La sentencia condenó al constructor (60%), arquitecto (20%) y aparejador (20%) a abonar 145.000€ para la reparación integral del problema.
Caso 3: Vivienda rehabilitada en casco histórico
Carlos compró una vivienda rehabilitada en el casco histórico de una ciudad con muros de piedra originales del siglo XVIII. La empresa rehabilitadora había garantizado la ausencia de humedades, pero a los pocos meses aparecieron graves problemas de humedades capilares.
Estrategia y resultado: En este caso, la clave fue demostrar que, aunque el edificio era antiguo, la empresa rehabilitadora había garantizado específicamente la solución del problema de humedades (constaba en el contrato y publicidad). Conseguimos una solución extrajudicial mediante la cual la empresa instaló un sistema de electroósmosis activa y asumió la reparación de todos los daños derivados.
¿Eres afectado por humedades por capilaridad? Cómo reclamar frente a promotor, constructor o arquitecto
Si te encuentras afectado por humedades por capilaridad en tu vivienda, te recomiendo seguir estos pasos para maximizar tus posibilidades de éxito en la reclamación:
1. Actuación inmediata y documentación
- Notifica por escrito (burofax) al vendedor/promotor tan pronto detectes los primeros indicios
- Fotografía periódicamente la evolución de las manchas de humedad
- Conserva todas las comunicaciones con la promotora o constructora
- Solicita presupuestos de reparación a empresas especializadas
2. Asesoramiento técnico-jurídico especializado
- Contacta con un arquitecto o aparejador con experiencia en patologías constructivas
- Solicita un informe pericial completo que determine causas, responsabilidades y soluciones
- Consulta con un abogado especializado en derecho de la construcción
- Valora conjuntamente la estrategia más adecuada según tu caso concreto
3. Reclamación formal
- Envía una reclamación detallada por burofax a todos los posibles responsables
- Establece un plazo razonable para la respuesta (30 días suele ser adecuado)
- Solicita una inspección conjunta del inmueble
- Propón una solución concreta basada en el informe técnico
4. Negociación y acuerdo
- Mantén una actitud firme pero abierta a soluciones razonables
- Valora las propuestas técnicas alternativas que puedan ofrecer
- Formaliza cualquier acuerdo por escrito, con plazos y garantías
- Supervisa técnicamente la ejecución de las reparaciones acordadas
5. Vía judicial
- Si la negociación fracasa, prepara una demanda completa y bien fundamentada
- Asegúrate de demandar a todos los posibles responsables
- Solicita medidas cautelares si las humedades están causando daños graves y progresivos
- Prepárate para un procedimiento que puede durar entre 12 y 24 meses
Desde mi experiencia en casos de humedades por capilaridad como vicio constructivo, puedo afirmar que la clave del éxito radica en la solidez técnica del informe pericial y en la estrategia jurídica adecuada. No escatimes en estos dos aspectos fundamentales.
Cómo ViciosConstructivos puede ayudarte con tus problemas de humedades por capilaridad
En ViciosConstructivos, bajo mi dirección como abogado especializado en defectos de construcción, ofrecemos un servicio integral para propietarios afectados por humedades por capilaridad como vicio constructivo. Nuestro enfoque se basa en combinar conocimiento técnico y jurídico para obtener soluciones efectivas:
Primera consulta y análisis
Comenzamos con una evaluación detallada de tu caso particular:
- Análisis de la documentación disponible (escrituras, memoria de calidades, planos)
- Estudio de las comunicaciones previas con promotor o constructor
- Evaluación preliminar de plazos y viabilidad de la reclamación
- Orientación sobre los siguientes pasos a seguir
Revisión técnica y pericial
Colaboramos con arquitectos y aparejadores especializados en patologías constructivas para:
- Realizar visitas técnicas al inmueble afectado
- Elaborar informes periciales rigurosos sobre las humedades por capilaridad
- Determinar causas exactas y soluciones técnicas adecuadas
- Valorar económicamente las reparaciones necesarias
Reclamación extrajudicial
Intentamos siempre resolver el problema sin necesidad de acudir a los tribunales:
- Redacción de reclamaciones formales fundamentadas técnica y jurídicamente
- Negociación directa con promotores, constructores y aseguradoras
- Asistencia a reuniones técnicas con peritos de la parte contraria
- Elaboración y revisión de acuerdos de reparación
Vía judicial
Cuando la vía extrajudicial no es posible, llevamos tu caso ante los tribunales:
- Preparación de demandas especializadas en vicios constructivos
- Coordinación con peritos para ratificaciones y aclaraciones
- Asistencia a todas las fases del procedimiento
- Ejecución de sentencias favorables
Seguimiento de reparaciones
No nos limitamos a obtener una sentencia favorable o un acuerdo, sino que:
- Supervisamos técnicamente la ejecución de las reparaciones
- Verificamos que se solucionan definitivamente las humedades por capilaridad
- Gestionamos reclamaciones por defectos en las reparaciones
- Aseguramos que se respetan los términos acordados o sentenciados
Nuestro compromiso es acompañarte durante todo el proceso, desde la detección inicial de las humedades hasta la solución definitiva del problema, combinando conocimiento técnico, experiencia jurídica y trato personalizado.
Preguntas frecuentes sobre humedades por capilaridad y responsabilidades legales
¿Qué puedo hacer si detecto humedades por capilaridad tras entrega vivienda?
Si detectas humedades por capilaridad tras la entrega de tu vivienda, debes actuar con rapidez: documenta fotográficamente los daños, notifica por escrito (preferiblemente burofax) al promotor o vendedor, solicita un informe técnico que confirme el origen capilar de las humedades y consulta con un abogado especializado. Es fundamental no dejar pasar el tiempo, ya que los plazos de reclamación son limitados (3 años de garantía más 2 de prescripción según la LOE).
¿Qué responsabilidades legales tengo como constructor si me reclaman por humedades por capilaridad?
Como constructor, respondes por la correcta ejecución material de la obra conforme al proyecto y a las normas técnicas aplicables (especialmente el CTE). Si se demuestra que las humedades capilares como vicio constructivo se deben a una ejecución deficiente de las impermeabilizaciones, drenajes o cimentaciones previstas en el proyecto, serás responsable directo. También respondes por los vicios del suelo cuando no has advertido al director de obra de los problemas detectados durante la construcción. Tu responsabilidad puede ser individual o solidaria con otros agentes de la edificación.
¿Qué plazos existen para reclamar humedades por capilaridad según LOE?
Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), las humedades por capilaridad se consideran defectos que afectan a la habitabilidad, por lo que el plazo de garantía es de 3 años desde la recepción de la obra. Una vez manifestado el daño dentro de ese periodo, dispones de 2 años adicionales para interponer la reclamación judicial (plazo de prescripción). Es importante entender que el plazo de prescripción comienza cuando las humedades se manifiestan con entidad suficiente para ser reconocidas como un problema constructivo serio, no necesariamente cuando aparecen los primeros indicios leves.
Conclusión: Defendiendo tus derechos ante humedades por capilaridad como vicio constructivo
Las humedades por capilaridad constituyen uno de los problemas constructivos más complejos y persistentes que pueden afectar a una vivienda. No son simples manchas antiestéticas, sino defectos que comprometen seriamente la habitabilidad y salubridad del inmueble, pudiendo incluso afectar a la salud de sus ocupantes.
A lo largo de este artículo hemos analizado en profundidad las causas técnicas de estas humedades, el marco legal aplicable, las responsabilidades de los distintos agentes de la edificación y las estrategias más efectivas para reclamar. La conclusión principal es clara: las humedades por capilaridad como vicio constructivo son perfectamente reclamables cuando tienen su origen en defectos de proyecto, ejecución o materiales.
La clave para una reclamación exitosa reside en tres elementos fundamentales: actuar dentro de los plazos legales, contar con un informe pericial riguroso que determine causas y soluciones, y plantear una estrategia jurídica adecuada que identifique correctamente a todos los responsables.
Si estás sufriendo este problema en tu vivienda, no lo consideres una fatalidad inevitable ni te resignes a convivir con él. Los propietarios tenéis derecho a disfrutar de una vivienda libre de patologías constructivas, y los responsables de estos defectos deben asumir su obligación legal de repararlos.
En ViciosConstructivos estamos especializados precisamente en defender los derechos de propietarios afectados por defectos constructivos como las humedades por capilaridad. Te ofrecemos el asesoramiento técnico-jurídico necesario para enfrentar este problema con garantías de éxito. No dudes en contactarnos para evaluar tu caso particular y diseñar la estrategia más adecuada para resolverlo definitivamente.
