¿Te preguntas si puedo reclamar humedades que aparecen después de 2 años en tu vivienda? Descubrir manchas de humedad en paredes, techos o suelos cuando ya llevas tiempo viviendo en tu casa puede ser tremendamente frustrante. La sensación de impotencia es aún mayor cuando piensas que, por el tiempo transcurrido, ya no tienes derecho a reclamar.
No estás solo en esta situación. Como abogado especializado en vicios constructivos, he visto cientos de casos de propietarios que se sienten engañados al descubrir humedades tardías en sus hogares. La buena noticia es que, en muchos casos, sí puedes reclamar aunque hayan pasado dos años o más. Te explico exactamente qué derechos tienes y cómo ejercerlos sin perder tiempo ni dinero.
¿Es posible reclamar humedades que aparecen después de 2 años de la entrega?
La respuesta corta es: sí, generalmente puedes reclamar. Pero necesitas entender los plazos y garantías que la ley establece. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) contempla diferentes períodos de garantía según el tipo de defecto:
- 1 año para defectos de terminación o acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad (donde suelen encajar las humedades)
- 10 años para defectos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio
Las humedades que aparecen tras dos años de la entrega de la vivienda suelen estar cubiertas por la garantía de 3 años por defectos de habitabilidad, ya que afectan directamente a las condiciones de salubridad y estanqueidad del inmueble.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque muchas humedades son problemas «silenciosos» que tardan en manifestarse, pero que tienen su origen en defectos constructivos presentes desde el inicio.
Tipos de humedades que pueden reclamarse después de 2 años
No todas las humedades tienen el mismo origen ni la misma consideración legal. Identificar correctamente el tipo de humedad es fundamental para determinar si puedes reclamar cuando aparecen después de 2 años:
Humedades por filtración
Son las que se producen por agua que penetra desde el exterior, generalmente por defectos en fachadas, cubiertas o terrazas. Estas humedades suelen estar cubiertas por la garantía de 3 años por afectar a la habitabilidad, aunque en casos graves que comprometan la estructura podrían estar amparadas por la garantía decenal.
Humedades por condensación
Aunque a menudo se relacionan con el uso de la vivienda, cuando son causadas por una deficiente ventilación derivada de fallos en el diseño o ejecución de la obra, también pueden reclamarse dentro del plazo de 3 años.
Humedades por capilaridad
Proceden del subsuelo y ascienden por los materiales porosos. Si se deben a una impermeabilización deficiente o ausente, constituyen un claro defecto constructivo reclamable en el plazo de 3 años, y en algunos casos, hasta en 10 años si afectan a elementos estructurales.
| Tipo de humedad | Origen habitual | Garantía aplicable | Plazo de reclamación |
|---|---|---|---|
| Filtración | Defectos en cubiertas, fachadas, ventanas | Habitabilidad | 3 años |
| Condensación | Defectos en aislamiento o ventilación | Habitabilidad | 3 años |
| Capilaridad | Defectos en impermeabilización | Habitabilidad/Estructural | 3-10 años |
| Fugas en instalaciones | Defectos en tuberías o conexiones | Habitabilidad | 3 años |
La diferencia entre plazo de garantía y plazo de prescripción
Aquí viene lo que nadie te cuenta: existe una diferencia crucial entre el plazo de garantía y el plazo de prescripción que puede ser determinante para saber si puedes reclamar humedades que aparecen después de 2 años.
- Plazo de garantía: Es el periodo durante el cual deben manifestarse los defectos (1, 3 o 10 años según el tipo)
- Plazo de prescripción: Es el tiempo que tienes para interponer la reclamación una vez manifestado el defecto (2 años)
Esto significa que si las humedades aparecen a los 2 años y medio desde la entrega de la vivienda, estás dentro del plazo de garantía de 3 años y dispones de 2 años adicionales para presentar la reclamación. En la práctica, podrías reclamar hasta 5 años después de la entrega de la vivienda.
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, he ganado numerosos casos de humedades manifestadas después de 2 años, precisamente por aplicar correctamente esta distinción legal que muchos desconocen.
¿Qué ocurre si las humedades aparecen después de los plazos de garantía?
Si las humedades se manifiestan una vez transcurridos los plazos de garantía de la LOE (más de 3 años para problemas de habitabilidad), todavía podrías tener opciones:
Reclamación por vicios ocultos
El Código Civil, en su artículo 1484 y siguientes, establece la posibilidad de reclamar por vicios ocultos en un plazo de 6 meses desde la entrega. Sin embargo, la jurisprudencia ha matizado esta interpretación cuando se trata de defectos que no podían ser detectados inicialmente.
Reclamación por incumplimiento contractual
Otra vía es la reclamación por incumplimiento contractual, con un plazo general de 5 años según el artículo 1964 del Código Civil (tras la reforma de 2015, antes eran 15 años).
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: en algunos casos, he conseguido que se reconozca el derecho a reclamar humedades aparecidas incluso después de 4 años, cuando hemos podido demostrar que existía un incumplimiento contractual en relación a la calidad o características prometidas de la vivienda.
Pasos para reclamar humedades que aparecen después de 2 años
Si has detectado humedades en tu vivienda después de 2 años de la compra, estos son los pasos que debes seguir:
- Documenta los daños: Fotografías, vídeos y fechas de aparición
- Solicita un informe pericial: Un técnico debe determinar el origen y causa de las humedades
- Identifica a los responsables: Promotor, constructor, arquitecto, etc.
- Envía una reclamación formal: Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido
- Negocia una solución amistosa: Intenta llegar a un acuerdo antes de acudir a los tribunales
- Presenta demanda judicial: Si no hay acuerdo, inicia acciones legales dentro del plazo de prescripción
Cuando un cliente llega al despacho preocupado por humedades que aparecen después de 2 años, lo primero que hacemos es revisar el contrato, la memoria de calidades y solicitar un informe pericial que determine el origen exacto del problema. Este paso es crucial para establecer si estamos ante un defecto constructivo reclamable o un problema de mantenimiento.
¿Quién es responsable de las humedades que aparecen después de 2 años?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece un régimen de responsabilidad solidaria entre los agentes de la edificación, aunque con matices según el tipo de defecto:
- Promotor: Responde en todo caso, independientemente del origen del defecto
- Constructor: Principalmente por defectos de ejecución material
- Arquitecto/Proyectista: Por defectos de diseño o cálculo
- Director de obra: Por deficiencias en la supervisión
- Fabricantes de materiales: Por defectos en los productos utilizados
En la práctica, lo habitual es demandar a todos los posibles responsables, y será durante el proceso judicial cuando se determine el grado de responsabilidad de cada uno, generalmente mediante informes periciales.
Casos especiales: ¿puedo reclamar humedades estructurales después de 2 años?
Las humedades que afectan a elementos estructurales merecen una consideración especial. Si las humedades han provocado daños en la estructura del edificio o comprometen su resistencia mecánica y estabilidad, podrían estar cubiertas por la garantía decenal, lo que amplía considerablemente el plazo para reclamar.
He trabajado en casos donde humedades aparentemente superficiales acabaron revelando problemas estructurales graves. En uno de ellos, unas manchas en el techo del sótano que aparecieron a los 4 años de la entrega resultaron ser indicativas de una impermeabilización deficiente que estaba afectando a los cimientos. Conseguimos una indemnización completa aplicando la garantía decenal.
Documentación necesaria para reclamar humedades tardías
Para tener éxito en tu reclamación por humedades que aparecen después de 2 años, necesitarás:
- Escritura de compraventa y fecha exacta de entrega de la vivienda
- Memoria de calidades y proyecto de ejecución
- Documentación fotográfica de los daños y su evolución
- Informe pericial que determine causa, origen y valoración económica
- Comunicaciones previas con promotora o constructor
- Presupuestos de reparación
Conclusión: Actúa con rapidez pero con fundamento
Si has descubierto humedades en tu vivienda después de 2 años de su entrega, no des por perdido tu derecho a reclamar. Como hemos visto, la ley te protege durante períodos más amplios de lo que muchos creen, especialmente cuando se trata de defectos que afectan a la habitabilidad o la estructura.
Lo fundamental es actuar con rapidez una vez detectado el problema, pero también con fundamento técnico y legal. Un buen informe pericial y el asesoramiento de un abogado especializado en derecho de la construcción pueden marcar la diferencia entre una reclamación exitosa y una desestimada.
Recuerda que cada caso es único y que las circunstancias particulares pueden modificar los plazos y garantías aplicables. Si tienes dudas sobre si puedes reclamar humedades que han aparecido después de 2 años en tu vivienda, te invito a contactar con nuestro despacho para analizar tu situación específica.
Preguntas frecuentes sobre humedades que aparecen después de 2 años
¿Puedo reclamar si las humedades aparecen justo después de los 3 años de garantía?
Si las humedades aparecen justo después de finalizar el plazo de garantía de 3 años, todavía podrías reclamar por la vía del incumplimiento contractual (5 años) si puedes demostrar que el defecto estaba presente desde el inicio pero no se había manifestado. Será fundamental contar con un informe pericial que acredite que la causa de la humedad es un defecto constructivo original y no un problema de mantenimiento o uso.
¿Qué ocurre si la promotora o constructora ya no existe cuando aparecen las humedades?
La desaparición de la promotora o constructora complica la reclamación, pero no la hace imposible. En estos casos, puedes dirigir tu reclamación contra otros agentes de la edificación como arquitectos o directores de obra. Además, si la promotora se ha disuelto pero no liquidado, podrías reclamar a sus antiguos administradores. También es importante verificar si existe un seguro decenal que pueda cubrir los daños, especialmente si las humedades afectan a elementos estructurales.
¿Cómo puedo distinguir si las humedades son por defectos constructivos o por mal uso?
Esta distinción es crucial y suele ser motivo de controversia en los procedimientos judiciales. Un informe pericial independiente debe analizar: el patrón de aparición de las humedades, su ubicación, la existencia de defectos en sistemas de impermeabilización, posibles puentes térmicos, y descartar causas relacionadas con el uso (como ventilación insuficiente o modificaciones realizadas por el propietario). Las humedades por defectos constructivos suelen seguir patrones específicos y estar relacionadas con puntos críticos de la construcción como encuentros de forjados, cubiertas o fachadas.
