Si estás leyendo esto, probablemente te encuentres en una situación angustiante: has descubierto problemas en las escrituras de tu vivienda y te preguntas si la notaría te advirtió de estos problemas en las escrituras y si tienes base para una reclamación. No estás solo. Cada año, cientos de propietarios se enfrentan a esta misma situación, descubriendo irregularidades documentales que pueden afectar gravemente su propiedad y su inversión.
Como abogado especializado en derecho inmobiliario y vicios constructivos, he visto numerosos casos donde los compradores se sienten desamparados al descubrir que lo que firmaron no refleja la realidad. Te prometo que en este artículo encontrarás claridad sobre tus derechos y los pasos a seguir cuando existen problemas en las escrituras que la notaría debió advertir.
¿Cuál es la responsabilidad del notario en los problemas de escrituración?
El notario no es un simple firmante que da fe pública. Su función va mucho más allá: debe asesorar a las partes y advertir de posibles problemas legales en los documentos que autoriza. Cuando la notaría no advierte de problemas en las escrituras, podría estar incumpliendo sus obligaciones profesionales.
La Ley del Notariado y el Reglamento Notarial establecen claramente que estos profesionales deben:
- Verificar la identidad de los comparecientes
- Comprobar la capacidad legal de las partes
- Asegurar la legalidad del contenido del documento
- Advertir sobre cláusulas abusivas o irregulares
- Informar sobre las consecuencias jurídicas y fiscales
En mi experiencia, muchos clientes descubren tarde que los problemas en sus escrituras podrían haberse evitado con una correcta advertencia notarial. Esto abre la puerta a posibles reclamaciones.
Tipos de problemas en escrituras que debería haber advertido el notario
¿Te preguntas si tu caso justifica una reclamación? Estos son los problemas más frecuentes que he encontrado en mi práctica profesional:
Cargas y gravámenes no declarados
Cuando la notaría no advierte sobre hipotecas, embargos o servidumbres que afectan a la propiedad, el comprador puede encontrarse con sorpresas desagradables. El notario tiene la obligación de verificar la situación registral del inmueble y comunicar cualquier carga existente.
Discrepancias en la descripción del inmueble
Las diferencias entre la realidad física y la descripción registral (superficie, linderos, anexos) son problemas habituales que el notario debería identificar y advertir antes de la firma. Estas discrepancias pueden generar graves problemas futuros.
Problemas urbanísticos no revelados
Situaciones como la falta de licencias, infracciones urbanísticas o calificaciones especiales del suelo deberían ser advertidas por el notario. Cuando existen problemas urbanísticos que la notaría no menciona, el comprador puede enfrentarse a sanciones o limitaciones en el uso de su propiedad.
¿Puedo reclamar si la notaría no me advirtió de problemas en las escrituras?
La respuesta corta es sí, pero con matices importantes. Para que una reclamación prospere cuando la notaría no advirtió problemas en tus escrituras, deben cumplirse ciertos requisitos:
- El problema debía ser detectable por el notario en el momento de la escrituración
- El notario no realizó las comprobaciones exigibles según la normativa
- No se informó adecuadamente al comprador de las consecuencias
- El problema ha causado un daño económico o jurídico cuantificable
Aquí viene lo que nadie te cuenta: la responsabilidad notarial es exigente pero limitada. El notario no es un perito técnico ni un investigador, sino un profesional del derecho que debe actuar con la diligencia propia de su cargo.
Plazos para reclamar por problemas en escrituras
Si has descubierto que la notaría debió advertirte de problemas en tus escrituras, debes actuar con rapidez. El plazo general para reclamar responsabilidad civil profesional es de cuatro años desde que se conoce el daño, según el artículo 1.968 del Código Civil.
En mi experiencia como abogado especializado, recomiendo documentar el momento exacto en que se descubrió el problema, ya que este será el punto de partida para el cómputo del plazo.
Pasos para reclamar cuando la notaría no advirtió de problemas en las escrituras
Si te encuentras en esta situación, estos son los pasos que debes seguir:
- Recopila toda la documentación: escrituras, comunicaciones previas, publicidad del inmueble, etc.
- Solicita nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Documenta los daños económicos o jurídicos causados por el problema
- Consulta con un abogado especializado que evalúe la viabilidad de tu caso
- Intenta una reclamación amistosa ante el notario y su seguro de responsabilidad civil
- Si no hay acuerdo, presenta demanda judicial dentro del plazo legal
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque una reclamación bien fundamentada puede permitirte recuperar el valor de los daños sufridos e incluso, en algunos casos, anular operaciones viciadas por defectos graves.
¿Qué indemnización puedo obtener si la notaría no me advirtió de problemas?
La indemnización cuando la notaría no advirtió problemas en las escrituras que debía conocer puede incluir:
- Daño emergente: gastos necesarios para solucionar el problema
- Lucro cesante: beneficios dejados de obtener por el problema
- Diferencia de valor de la propiedad afectada
- Gastos de defensa jurídica
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: la cuantificación económica del daño debe ser precisa y estar respaldada por informes periciales cuando sea necesario. Un buen abogado sabrá identificar todos los conceptos reclamables en tu caso específico.
Casos prácticos de reclamaciones por problemas en escrituras
En mi despacho he gestionado diversos casos donde los problemas en escrituras que la notaría debió advertir han dado lugar a reclamaciones exitosas:
María compró un piso que, según la escritura, tenía 90 m². Años después, al venderlo, descubrió que la superficie real era de 75 m². El notario no había advertido esta discrepancia pese a que constaba en documentos catastrales accesibles. Logramos una indemnización que cubría la diferencia de valor.
Carlos adquirió una vivienda sin saber que tenía una servidumbre de paso que no constaba en la escritura pero sí en el Registro. El notario no verificó adecuadamente esta información ni le advirtió. La reclamación prosperó, obteniendo compensación por la limitación de uso y la depreciación del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre problemas en escrituras y responsabilidad notarial
¿La notaría tiene obligación de comprobar si existen cargas ocultas?
Sí, el notario debe solicitar información registral actualizada antes de la firma y advertir de todas las cargas y gravámenes que afecten a la propiedad. Si la notaría no advirtió de problemas en las escrituras relacionados con cargas registrales, podría haber responsabilidad profesional.
¿Qué ocurre si firmé una renuncia a ser informado en la escritura?
Aunque existan cláusulas de renuncia a la información, el deber de asesoramiento del notario es irrenunciable en aspectos fundamentales. Cuando existen problemas graves en las escrituras que la notaría debió advertir, estas renuncias podrían considerarse nulas si afectan a elementos esenciales del contrato.
¿Puedo reclamar si ya ha pasado mucho tiempo desde la firma?
El plazo general es de cuatro años desde que se conoce el daño, no desde la firma. Si has descubierto recientemente que la notaría no te advirtió de problemas en tus escrituras, podrías estar dentro de plazo para reclamar, aunque la escrituración sea antigua.
Conclusión: Defiende tus derechos ante problemas en escrituras
Cuando la notaría no advierte de problemas en las escrituras que debería haber detectado, no estás indefenso. El sistema legal prevé mecanismos para proteger a los compradores de buena fe que confían en la seguridad jurídica que debe proporcionar el notario.
Si has descubierto irregularidades en tus escrituras y sospechas que el notario no cumplió con su deber de información y advertencia, te recomiendo actuar con rapidez. Documenta el problema, consulta con un especialista y evalúa las posibilidades de reclamación antes de que venzan los plazos legales.
En mi experiencia como abogado especializado en este tipo de casos, una actuación temprana y bien fundamentada puede marcar la diferencia entre recuperar el valor de tu inversión o asumir pérdidas innecesarias. No dudes en buscar asesoramiento profesional para proteger tus derechos como propietario.
