Imagina la escena: acabas de firmar la compra de tu nueva casa, estás ilusionado organizando la mudanza y, de repente, aparecen termitas una semana después de la compra de la vivienda. El pánico es inmediato. ¿Puedo anular la compraventa? ¿Tengo que asumir este problema yo solo? Esta situación, más común de lo que pensamos, genera una gran frustración e incertidumbre.
No eres el único que se ha sentido engañado al descubrir que tu flamante propiedad esconde un ejército de insectos destructores. Como abogado especializado en vicios constructivos, te aseguro que existen soluciones legales para proteger tus derechos. En este artículo te explico qué puedes reclamar si descubres termitas poco después de comprar una vivienda y cómo hacerlo sin perder tiempo ni dinero.
¿Qué hacer si aparecen termitas tras comprar una vivienda?
Lo primero que debes hacer cuando descubres una plaga de termitas después de adquirir tu casa es actuar con rapidez. Estos son los pasos esenciales:
- Documenta los daños mediante fotografías y vídeos
- Contacta con un especialista en control de plagas para evaluar la magnitud
- Solicita un informe pericial que determine el tiempo aproximado de la infestación
- Notifica formalmente al vendedor (preferiblemente mediante burofax)
- Consulta con un abogado especializado en vicios ocultos
En mi experiencia como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios ocultos, considero clave documentar bien los daños desde el primer momento. Esta evidencia será fundamental para demostrar que las termitas ya estaban presentes antes de la compraventa.
Vicios ocultos: Base legal para anular una compraventa por termitas
Cuando detectas termitas poco después de comprar tu vivienda, estamos ante un posible caso de vicios ocultos. El Código Civil español, en su artículo 1484, establece que el vendedor responde ante el comprador por los defectos ocultos que tuviera la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso destinado o disminuyen de tal modo este uso que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.
Para que puedas anular la compraventa por la aparición de termitas, deben cumplirse estos requisitos:
- El defecto debe ser oculto (no visible en una inspección normal)
- Debe existir antes de la compraventa
- Debe ser grave (afectar significativamente al valor o uso de la vivienda)
- Desconocimiento por parte del comprador
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Aquí viene lo que nadie te cuenta… El plazo para ejercer la acción por vicios ocultos es de seis meses desde la entrega de la vivienda, según establece el artículo 1490 del Código Civil. Este plazo es relativamente corto, por lo que si descubres termitas semanas después de la compra, debes actuar con celeridad.
Opciones legales cuando aparecen termitas tras la compra de una vivienda
Si has confirmado que las termitas estaban presentes antes de adquirir la propiedad, tienes principalmente dos vías de reclamación:
1. Acción redhibitoria
Esta acción te permite anular la compraventa y recuperar el precio pagado. Además, el vendedor deberá reembolsarte los gastos del contrato y los daños y perjuicios causados. Es la opción más radical, pero adecuada cuando los daños son tan graves que afectan estructuralmente a la vivienda.
2. Acción estimatoria o quanti minoris
Con esta acción puedes mantener la compra pero solicitar una rebaja proporcional del precio en función del coste de reparación y tratamiento contra las termitas. Es una alternativa menos drástica cuando quieres conservar la vivienda pero compensar económicamente el problema descubierto.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque elegir correctamente entre estas dos opciones puede suponer miles de euros de diferencia en tu reclamación.
¿Cómo demostrar que las termitas existían antes de la compra?
El principal desafío cuando aparecen termitas una semana después de comprar la vivienda es demostrar que ya estaban allí antes. Para esto, necesitarás:
- Informe pericial entomológico: Un especialista puede determinar el tiempo aproximado de la infestación
- Inspección de estructuras de madera: Las galerías y túneles de termitas se desarrollan durante meses o años
- Testimonio de vecinos: Si han tenido problemas similares en el edificio
- Revisión de documentación previa: Certificados de tratamientos anteriores pueden probar conocimiento previo
Cuando un cliente llega al despacho preocupado por termitas descubiertas tras la compra de su vivienda, lo primero que hacemos es revisar el contrato, la memoria de calidades y solicitar un informe pericial especializado.
¿El vendedor sabía de las termitas? La importancia de la buena fe
Un factor determinante para el éxito de tu reclamación es demostrar si el vendedor conocía la existencia de termitas. El artículo 1485 del Código Civil exime de responsabilidad al vendedor por los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista. Sin embargo, si se prueba que el vendedor ocultó deliberadamente la plaga de termitas, incluso podría enfrentarse a una reclamación por dolo.
Veamos por qué este detalle marca la diferencia… Si consigues probar la mala fe del vendedor, no solo podrías anular la compraventa, sino también reclamar una indemnización por daños y perjuicios más amplia.
Casos especiales: Viviendas de nueva construcción
Si las termitas aparecen en una vivienda de nueva construcción, el marco legal es diferente. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece garantías específicas y los responsables serían el promotor, constructor o arquitecto, dependiendo del origen del problema.
Pasos para iniciar la reclamación por termitas tras comprar una vivienda
Si estás decidido a reclamar porque han aparecido termitas poco después de adquirir tu casa, estos son los pasos a seguir:
- Reúne toda la documentación (escritura, contrato, informes periciales)
- Envía un burofax al vendedor exponiendo la situación y tu reclamación
- Intenta una negociación amistosa (siempre es preferible)
- Si no hay acuerdo, prepara la demanda judicial con tu abogado
- Presenta la demanda dentro del plazo legal de seis meses
En mi opinión como abogado especializado en vicios constructivos, lo más urgente es identificar con precisión el origen del defecto y actuar antes de que prescriba el derecho a reclamar.
Preguntas frecuentes sobre termitas y anulación de compraventa
¿Puedo anular la compra si el vendedor me aseguró que no había termitas?
Sí, si puedes demostrar que el vendedor conocía la existencia de termitas y lo ocultó deliberadamente, estaríamos ante un caso de dolo que reforzaría tu posición para anular la compraventa e incluso reclamar daños adicionales.
¿Qué ocurre si descubro las termitas pasados los 6 meses?
Aunque el plazo específico para la acción por vicios ocultos es de 6 meses, podrías intentar otras vías legales como la acción por incumplimiento contractual, que tiene un plazo de prescripción de 5 años, aunque su aplicación dependerá de las circunstancias concretas del caso.
¿El seguro del hogar cubre los daños por termitas?
Generalmente, los seguros de hogar estándar no cubren daños por termitas u otras plagas, ya que se consideran problemas de mantenimiento. Sin embargo, existen pólizas específicas o complementos que sí pueden cubrir estos tratamientos, por lo que conviene revisar detenidamente las condiciones de tu seguro.
Si has detectado termitas poco después de comprar tu vivienda, no dejes pasar el tiempo. Actúa rápidamente para proteger tus derechos y tu inversión. Un asesoramiento legal especializado desde el primer momento puede marcar la diferencia entre asumir todos los costes o conseguir la anulación de la compraventa o una compensación justa. Recuerda que cada caso es único y requiere un análisis personalizado de sus circunstancias específicas.
