¿Alguna vez has descubierto grietas en las paredes, humedades persistentes o problemas estructurales en tu vivienda recién adquirida? La visita del perito es el primer paso crucial cuando enfrentas vicios constructivos en tu hogar. Como abogado especializado en este campo, he visto cómo muchos propietarios cometen errores durante la primera inspección pericial que pueden comprometer seriamente su reclamación. En este artículo te revelo las 10 cosas que jamás debes decir a un perito en su primera visita por vicios constructivos, para que puedas proteger tus derechos y maximizar tus posibilidades de éxito.
¿Por qué es tan importante lo que dices durante la primera visita pericial por vicios constructivos?
La primera visita del perito es determinante. Este profesional evaluará técnicamente los defectos constructivos y elaborará un informe que será la piedra angular de tu reclamación. Lo que digas (o no digas) durante esta inspección puede influir significativamente en sus conclusiones. En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, he comprobado que muchos propietarios, sin saberlo, debilitan su posición con comentarios inapropiados o contraproducentes.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece en su artículo 17 diferentes plazos de garantía según la naturaleza de los defectos, pero para aprovechar estas protecciones legales, necesitas un informe pericial sólido que documente correctamente los problemas. Por eso, lo que comuniques al perito durante su visita es fundamental.
Las 10 frases que nunca deberías pronunciar ante un perito que inspecciona vicios constructivos
Veamos en detalle qué expresiones debes evitar cuando el perito visite tu vivienda para evaluar los defectos constructivos:
1. «Esto lo arreglé yo mismo hace unos meses»
Admitir intervenciones propias puede complicar enormemente la determinación del origen del problema. El perito podría concluir que los defectos son consecuencia de tus reparaciones y no de vicios constructivos originales. Siempre documenta el estado original de los defectos antes de realizar cualquier intervención y, si ya has hecho reparaciones, explica claramente que fueron medidas provisionales para mitigar daños mayores.
2. «No me importa lo que diga, yo sé que la culpa es del constructor»
Mostrar parcialidad o prejuicios puede generar desconfianza en el perito. Su trabajo es determinar objetivamente las causas de los problemas, no confirmar tus sospechas. Mantén una actitud colaborativa y deja que el profesional llegue a sus propias conclusiones basadas en evidencias técnicas.
3. «Este problema apareció justo después de la garantía»
Hacer referencias imprecisas a los tiempos puede despertar sospechas sobre la veracidad de tu testimonio. Los plazos son cruciales en reclamaciones por vicios constructivos. El Código Civil y la LOE establecen diferentes períodos de garantía, y cualquier ambigüedad temporal puede ser utilizada en tu contra.
- 1 año para defectos de terminación o acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 10 años para defectos estructurales
4. «No tengo ninguna documentación de cuándo apareció el problema»
La falta de documentación debilita enormemente tu posición. Siempre que detectes un vicio constructivo, documéntalo con fotografías fechadas, comunicaciones con la constructora o promotora, y cualquier otra evidencia que demuestre cuándo y cómo se manifestó el problema.
Errores comunes al comunicarte con el perito durante la inspección de vicios constructivos
Continuemos con nuestra lista de expresiones que debes evitar durante la primera visita pericial:
5. «He leído en internet que esto se soluciona así…»
Intentar demostrar conocimientos técnicos cuando no los tienes puede resultar contraproducente. El perito es el experto y necesita formar su opinión profesional sin sesgos. Limítate a describir los hechos objetivos: cuándo y cómo aparecieron los problemas, qué síntomas observas, etc.
6. «La verdad es que nunca hemos hecho mantenimiento»
Reconocer falta de mantenimiento puede ser utilizado para argumentar que los defectos no son vicios constructivos sino consecuencia de tu negligencia. El Código Técnico de la Edificación establece obligaciones de mantenimiento para los propietarios. Si has realizado mantenimientos, menciónalos y, si es posible, muestra registros.
7. «El vecino tiene exactamente el mismo problema»
Aunque pueda parecer que refuerza tu caso, hacer referencias a problemas similares en otras viviendas sin evidencias concretas puede restar credibilidad a tu testimonio. Si realmente existen casos similares, es mejor coordinar con los otros afectados para que el perito pueda verificarlo directamente.
Qué evitar decir al perito para no comprometer tu reclamación por vicios constructivos
Los últimos tres puntos de nuestra lista son especialmente delicados:
8. «Necesito que el informe diga que esto es muy grave»
Intentar influir en las conclusiones del perito es el error más grave que puedes cometer. Los informes periciales deben ser objetivos e imparciales. Cualquier intento de manipulación puede invalidar el informe o, peor aún, ser considerado como mala fe en un procedimiento judicial.
9. «No me importa lo que cueste, quiero todo nuevo»
Mostrar expectativas desproporcionadas sobre la reparación puede predisponer negativamente al perito. Su trabajo es determinar la solución técnicamente adecuada, que no siempre implica sustituir completamente los elementos afectados. La ley establece el principio de reparación proporcional al daño causado.
10. «Ya tengo presupuestos de reparación de mi cuñado que es albañil»
Presentar presupuestos o soluciones de personas sin la cualificación adecuada puede restar seriedad a tu reclamación. Los vicios constructivos deben ser evaluados y presupuestados por profesionales cualificados según la naturaleza del problema (arquitectos, aparejadores, ingenieros, etc.).
Cómo comportarte durante la primera visita del perito por defectos constructivos
Ahora que conoces qué no debes decir, es importante saber cómo actuar correctamente:
- Sé objetivo y preciso: Describe los hechos sin interpretaciones.
- Documenta cronológicamente: Prepara una línea temporal de cuándo aparecieron los problemas.
- Muestra, no interpretes: Señala los defectos visibles sin adelantar conclusiones sobre sus causas.
- Responde con honestidad: Si no conoces la respuesta a alguna pregunta técnica, simplemente dilo.
- Mantén la calma: Aunque los defectos te causen frustración, mantén una actitud profesional.
Cuando un cliente llega al despacho preocupado por vicios constructivos en su vivienda, lo primero que hacemos es revisar el contrato, la memoria de calidades y toda la documentación disponible antes de la visita pericial. Esta preparación previa es fundamental para aprovechar al máximo la inspección técnica.
¿Has detectado vicios constructivos en tu vivienda? Claves legales para la primera visita pericial
La primera visita pericial es solo el comienzo de un proceso que puede ser complejo. Según la LOE, existen diferentes responsables según la naturaleza del defecto: promotor, constructor, arquitecto, aparejador, etc. El informe pericial debe identificar claramente el origen del problema para dirigir correctamente la reclamación.
En mi opinión como abogado especializado en vicios constructivos, lo más urgente es identificar con precisión el origen del defecto. Solo así podremos determinar contra quién reclamar y dentro de qué plazo legal.
Recuerda que los plazos para reclamar son limitados y dependen del tipo de defecto. Por eso, actuar con diligencia y contar con asesoramiento especializado desde el primer momento es crucial para proteger tus derechos como propietario.
Conclusión: La importancia de la comunicación adecuada con el perito
La primera visita del perito por vicios constructivos es un momento decisivo en tu reclamación. Lo que digas y cómo lo digas puede influir significativamente en el resultado final. Evita las 10 expresiones que hemos analizado y mantén una actitud colaborativa, objetiva y documentada.
Si has detectado defectos constructivos en tu vivienda y no sabes por dónde empezar, no estás solo. Con el enfoque adecuado y el asesoramiento especializado, puedes defender tus derechos y conseguir que los responsables asuman los costes de reparación. Recuerda que cada palabra cuenta cuando se trata de documentar técnicamente los problemas de tu hogar.
Preguntas frecuentes sobre la primera visita pericial por vicios constructivos
¿Qué puedo hacer si detecto vicios constructivos tras la entrega de mi vivienda?
Lo primero es documentar los defectos mediante fotografías y vídeos fechados. A continuación, comunica por escrito los problemas al promotor o constructor (preferiblemente mediante burofax). Si no obtienes respuesta satisfactoria, el siguiente paso es contratar a un perito independiente que elabore un informe técnico. Este documento será fundamental para cualquier reclamación posterior, ya sea amistosa o judicial.
¿Qué plazos existen para reclamar vicios constructivos según la LOE?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de garantía diferentes: 1 año para defectos de terminación o acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (humedades, aislamientos, etc.) y 10 años para defectos estructurales que comprometan la estabilidad del edificio. Es importante destacar que, una vez manifestado el defecto dentro de estos plazos, tienes 2 años adicionales para ejercitar la acción legal correspondiente.
