Los 5 errores costosos que cometen las comunidades al reclamar por defectos de construcción pueden suponer la diferencia entre obtener una compensación justa o quedarse sin nada. Después de más de 15 años asesorando a comunidades de propietarios, he visto cómo muchas pierden sus derechos por desconocimiento o mala gestión.
Si tu comunidad está enfrentando problemas como grietas en fachadas, filtraciones en terrazas o defectos en zonas comunes, no estás solo. Miles de edificios en España sufren deficiencias constructivas que deterioran la calidad de vida de sus habitantes y devalúan su patrimonio.
Te prometo que, tras leer este artículo, entenderás claramente cómo evitar los errores más graves al reclamar por defectos constructivos y conocerás las estrategias que realmente funcionan para defender los derechos de tu comunidad.
Los 5 errores más caros en reclamaciones por defectos constructivos
Cuando una comunidad de propietarios descubre problemas estructurales o acabados defectuosos, suele cometer errores que comprometen seriamente sus posibilidades de éxito. Estos fallos no solo dificultan la reclamación, sino que pueden hacerla completamente inviable.
Error 1: Dejar pasar los plazos legales
El error más devastador que cometen las comunidades es esperar demasiado para reclamar. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece plazos de garantía muy claros:
- 1 año para defectos de acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad (humedades, aislamientos, etc.)
- 10 años para defectos estructurales
En mi experiencia como abogado especializado, he visto comunidades que descubren filtraciones y esperan a que el problema empeore, solo para descubrir que cuando deciden actuar, el plazo ya ha expirado. Recuerda que estos plazos se cuentan desde la recepción de la obra, no desde la aparición del defecto.
Errores en la documentación de defectos constructivos
Error 2: No documentar adecuadamente los daños
Otro de los errores costosos en reclamaciones por defectos de construcción es la falta de documentación rigurosa. Muchas comunidades se limitan a tomar algunas fotografías ocasionales, sin seguimiento cronológico ni contexto.
Lo correcto es:
- Fotografiar sistemáticamente los daños con referencias de escala
- Llevar un registro cronológico de la evolución de los defectos
- Conservar todas las comunicaciones con constructor, promotor y arquitectos
- Documentar las fechas exactas de aparición de cada problema
Cuando un cliente llega al despacho preocupado por defectos constructivos en su comunidad, lo primero que hacemos es revisar qué documentación existe y, frecuentemente, debemos empezar casi desde cero porque lo recopilado no tiene valor probatorio suficiente.
Fallos en la contratación de profesionales para reclamaciones de defectos
Error 3: Contratar peritos sin experiencia en litigios
Un error crítico en las reclamaciones por vicios constructivos es elegir mal a los profesionales técnicos. Muchas comunidades contratan al arquitecto más económico o a un técnico sin experiencia en procedimientos judiciales.
Un perito adecuado para casos de defectos de construcción debe:
- Tener experiencia específica en patología constructiva
- Conocer la normativa técnica aplicable (CTE, EHE, etc.)
- Saber redactar informes con valor probatorio ante tribunales
- Estar habituado a ratificar sus informes en sede judicial
He visto comunidades gastar miles de euros en informes técnicos que luego resultan inservibles en el juzgado por no cumplir los requisitos procesales o carecer de la precisión técnica necesaria.
| Tipo de defecto | Profesional recomendado | Coste aproximado |
|---|---|---|
| Estructurales | Arquitecto especialista en patología | 1.500€ – 3.000€ |
| Humedades/Filtraciones | Arquitecto técnico especializado | 800€ – 1.500€ |
| Instalaciones | Ingeniero de la especialidad | 600€ – 1.200€ |
Errores en la estrategia de reclamación por defectos en la edificación
Error 4: No dirigir la reclamación contra todos los responsables
Un error frecuente y costoso en reclamaciones por defectos constructivos es no demandar a todos los posibles responsables. El artículo 17 de la LOE establece una responsabilidad solidaria entre los agentes de la edificación, pero muchas comunidades solo reclaman al promotor, olvidando al constructor, arquitectos o incluso fabricantes de materiales defectuosos.
Desde mi experiencia en casos de reclamaciones por defectos en comunidades, siempre recomiendo incluir en la demanda a todos los posibles responsables. He visto casos donde el promotor resultó insolvente, pero la comunidad pudo recuperar su inversión gracias a haber incluido al constructor y a la dirección facultativa en la demanda.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque si alguno de los demandados resulta insolvente o ha desaparecido (situación frecuente tras la crisis inmobiliaria), tener más agentes demandados aumenta las posibilidades de cobro efectivo.
Fallos en la gestión económica de reclamaciones por vicios constructivos
Error 5: No presupuestar adecuadamente el proceso de reclamación
El último de los errores caros que cometen las comunidades en reclamaciones por defectos es no calcular correctamente los costes del proceso. Muchas comunidades inician reclamaciones sin un presupuesto realista, lo que puede llevar a abandonar el proceso a mitad de camino por falta de fondos.
Una reclamación por defectos constructivos implica:
- Honorarios de peritos (informes iniciales y posibles ampliaciones)
- Honorarios de abogados y procuradores
- Tasas judiciales (cuando aplican)
- Posibles contraperitajes si la parte contraria presenta informes contradictorios
- Provisiones para posibles recursos
Aquí viene lo que nadie te cuenta: muchas comunidades fracasan en sus reclamaciones no por falta de razón jurídica, sino por agotamiento económico durante el proceso. Es fundamental crear un fondo específico para la reclamación y dimensionarlo correctamente.
Consecuencias de los errores en reclamaciones por defectos de construcción
Las consecuencias de estos 5 errores en las reclamaciones por defectos constructivos pueden ser devastadoras para una comunidad:
- Pérdida del derecho a reclamar por prescripción
- Desestimación de demandas por falta de prueba técnica adecuada
- Imposibilidad de cobro por no haber demandado a todos los responsables
- Gastos extraordinarios no presupuestados que generan tensiones en la comunidad
- Deterioro progresivo del edificio mientras se alarga el proceso
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: una comunidad bien asesorada desde el principio puede resolver sus problemas constructivos en 1-2 años, mientras que una que comete estos errores puede pasar 5-6 años en procesos judiciales y, aun ganando, encontrarse con que no puede ejecutar la sentencia.
Cómo evitar errores costosos en las reclamaciones por defectos constructivos
Para evitar estos errores caros en las reclamaciones por defectos de construcción, recomiendo a las comunidades:
- Actuar con rapidez ante los primeros síntomas de problemas constructivos
- Documentar exhaustivamente todos los defectos desde su aparición
- Contratar profesionales especializados en patología de la edificación y con experiencia judicial
- Incluir a todos los posibles responsables en la reclamación
- Presupuestar adecuadamente todo el proceso y crear un fondo específico
En mi opinión como abogado especializado en vicios constructivos, lo más urgente es identificar con precisión el origen del defecto, pues de ello dependerá tanto el plazo de reclamación como los agentes responsables.
Preguntas frecuentes sobre errores en reclamaciones por defectos constructivos
¿Qué ocurre si descubrimos defectos cuando ya ha pasado el plazo de garantía?
Si los defectos se manifiestan después del plazo de garantía establecido en la LOE, aún podría reclamarse por la vía del Código Civil (art. 1.591) si se puede demostrar que el defecto existía de forma latente dentro del plazo, aunque se manifestara posteriormente. No obstante, la carga de la prueba es mucho más exigente y las posibilidades de éxito disminuyen considerablemente.
¿Es recomendable intentar una solución amistosa antes de demandar?
Sí, siempre es aconsejable intentar una solución extrajudicial, pero con dos precauciones fundamentales: primero, no dejar que estas negociaciones consuman el plazo de prescripción; y segundo, documentar formalmente todas las comunicaciones. Un burofax requiriendo la subsanación de defectos puede ser crucial para demostrar que se reclamó dentro de plazo.
¿Quién debe pagar los gastos de la reclamación dentro de la comunidad?
Los gastos de reclamación por defectos constructivos en elementos comunes deben ser sufragados por todos los propietarios según su cuota de participación. Algunos propietarios se oponen a estas derramas, pero la jurisprudencia es clara: estos gastos son necesarios para la conservación del edificio y, por tanto, obligatorios para todos los comuneros, incluso para los que votaron en contra.
Conclusión: Protege tu comunidad de los errores en reclamaciones por defectos
Evitar estos 5 errores costosos en las reclamaciones por defectos constructivos puede marcar la diferencia entre recuperar tu inversión o cargar con gastos que deberían haber asumido los responsables de la construcción.
Si tu comunidad está enfrentando problemas constructivos, no esperes a que la situación empeore o los plazos se agoten. Una actuación temprana, bien documentada y con el asesoramiento adecuado maximizará tus posibilidades de éxito.
En mi despacho hemos ayudado a cientos de comunidades a recuperar lo que les corresponde por ley. Contacta con nosotros para una primera valoración de tu caso y te orientaremos sobre los pasos a seguir para proteger tu inversión y la calidad de vida en tu comunidad.
