¿Qué son los defectos constructivos que puede reclamar una comunidad de propietarios?
Antes de iniciar cualquier acción legal, es fundamental identificar correctamente el tipo de defecto constructivo que afecta a vuestra comunidad. Los defectos constructivos son aquellas imperfecciones, anomalías o vicios que aparecen en un edificio y que tienen su origen en el proceso de construcción o en los materiales utilizados.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) clasifica estos defectos en tres categorías principales, cada una con diferentes plazos de garantía:
- Defectos estructurales: Afectan a elementos fundamentales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados) comprometiendo su resistencia mecánica y estabilidad. Tienen un plazo de garantía de 10 años.
- Defectos de habitabilidad: Afectan a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, aislamiento térmico o funcionalidad. Por ejemplo, humedades, filtraciones o mal funcionamiento de instalaciones. Su plazo de garantía es de 3 años.
- Defectos de terminación o acabado: Afectan a elementos de terminación o acabado de las obras. Su plazo de garantía es de 1 año.
Es importante destacar que estos plazos no son de prescripción sino de garantía. Una vez manifestado el defecto dentro de estos plazos, la comunidad de propietarios dispone de 2 años adicionales para reclamar por los defectos de construcción en las viviendas.
Marco legal para que una comunidad de propietarios reclame defectos de construcción en viviendas
Cuando una comunidad de propietarios se enfrenta a defectos constructivos, cuenta con diferentes vías legales para reclamar, dependiendo de cuándo se construyó el edificio y el tipo de defecto:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
Para edificios cuya licencia de obra se solicitó después del 6 de mayo de 2000, la LOE (Ley 38/1999) establece un régimen específico de responsabilidades y garantías. Esta ley determina:
- Los agentes responsables (promotor, constructor, arquitecto, etc.)
- Los plazos de garantía mencionados anteriormente
- La responsabilidad solidaria en caso de no poder individualizar la causa del daño
- La obligatoriedad de contar con seguros específicos (decenal para defectos estructurales)
El artículo 17 de la LOE es clave, ya que establece las responsabilidades de los diferentes agentes de la edificación frente a los propietarios por los daños materiales ocasionados en el edificio.
Código Civil (artículo 1591)
Para edificios anteriores a la entrada en vigor de la LOE o para reclamaciones que excedan el ámbito de aplicación de esta ley, el artículo 1591 del Código Civil sigue siendo aplicable:
«El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.»
La jurisprudencia ha interpretado extensivamente este artículo, aplicándolo no solo a la ruina física del edificio sino también a la «ruina funcional» (defectos graves que hacen inservible la edificación para su finalidad).
Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es fundamental para que la comunidad de propietarios pueda reclamar por defectos de construcción en viviendas, ya que regula:
- La legitimación de la comunidad para ejercer acciones judiciales (art. 13.3 LPH)
- El procedimiento para la adopción de acuerdos (art. 17 LPH)
- Las mayorías necesarias para iniciar acciones legales
Según el artículo 13.3 de la LPH, el presidente representa legalmente a la comunidad en juicio y fuera de él, por lo que será quien ejercite las acciones correspondientes en nombre de todos los propietarios.
¿Quién puede ser responsable cuando una comunidad de propietarios reclama defectos de construcción?
Cuando una comunidad de propietarios detecta defectos de construcción en viviendas que requieren reclamación, es fundamental identificar correctamente a los posibles responsables:
El promotor
Es el principal responsable frente a los compradores, con responsabilidad directa y solidaria por todos los defectos constructivos. El artículo 17.3 de la LOE establece que el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes. En mi experiencia profesional, dirigir la reclamación contra el promotor suele ser la estrategia más efectiva, ya que:
- Responde por todos los defectos, independientemente de su origen
- No puede exonerarse alegando que el defecto proviene de otro agente
- Suele tener mayor solvencia económica
El constructor
Responde por los defectos de ejecución material de la obra y por los defectos de los materiales que haya aportado. Su responsabilidad incluye:
- Vicios de ejecución
- Mala calidad de los materiales que aporta
- Incumplimiento de las instrucciones del director de obra
- Defectos causados por subcontratistas que haya contratado
Los técnicos
Aquí incluimos principalmente:
- Arquitecto proyectista: Responde por defectos derivados del proyecto (errores de cálculo, diseño inadecuado, etc.)
- Director de obra: Responde por defectos relacionados con la dirección técnica y la interpretación del proyecto
- Director de ejecución (normalmente arquitecto técnico o aparejador): Responde por defectos relacionados con el control cualitativo y cuantitativo de la construcción
Otros agentes
También pueden ser responsables:
- Suministradores de productos: Por defectos en los materiales suministrados
- Entidades y laboratorios de control de calidad: Por errores en los ensayos o controles realizados
En caso de no poder determinar el origen exacto del defecto o la proporción de responsabilidad de cada agente, la LOE establece un régimen de responsabilidad solidaria, lo que permite a la comunidad reclamar a cualquiera de los responsables la totalidad de la reparación.
Pasos previos antes de que una comunidad de propietarios reclame por defectos de construcción en viviendas
Antes de iniciar cualquier acción legal formal, es recomendable que la comunidad siga estos pasos preparatorios:
Detección y documentación de los defectos
El primer paso es identificar y documentar exhaustivamente todos los defectos constructivos:
- Realizar un reportaje fotográfico detallado de todos los defectos visibles
- Elaborar un listado cronológico de cuándo aparecieron los defectos
- Recopilar testimonios de vecinos afectados
- Conservar cualquier comunicación previa con la promotora o constructora
Esta documentación será fundamental tanto para el informe pericial como para una posible negociación o reclamación judicial posterior.
Convocatoria de junta de propietarios
Es necesario convocar una junta de propietarios para adoptar el acuerdo de iniciar acciones legales. Según el artículo 17 de la LPH, este tipo de acuerdos requiere mayoría simple (más votos a favor que en contra). La convocatoria debe:
- Incluir expresamente en el orden del día el punto sobre la reclamación por defectos constructivos
- Especificar la propuesta de contratación de peritos y abogados
- Contemplar la autorización al presidente para representar a la comunidad
El acta de esta junta será un documento esencial para acreditar la legitimación de la comunidad en el procedimiento judicial.
Contratación de un perito técnico
Este es quizás el paso más crucial antes de que una comunidad de propietarios reclame por defectos de construcción en viviendas. El informe pericial debe:
- Identificar técnicamente los defectos constructivos
- Determinar sus causas
- Establecer su relación con el proceso constructivo
- Valorar económicamente las reparaciones necesarias
En mi experiencia como abogado especializado, recomiendo contratar a un perito con experiencia en procesos judiciales, preferiblemente arquitecto o arquitecto técnico, que pueda defender su informe en un eventual juicio. Un buen informe pericial puede marcar la diferencia entre ganar o perder el caso.
Recopilación de documentación técnica
Es fundamental reunir toda la documentación técnica relacionada con el edificio:
- Proyecto de ejecución
- Memoria de calidades
- Libro del Edificio
- Licencias y permisos
- Contratos de compraventa
- Pólizas de seguro (especialmente el seguro decenal)
- Acta de recepción de la obra
Esta documentación permitirá al perito y al abogado contrastar lo proyectado y contratado con lo realmente ejecutado, identificando posibles incumplimientos.
Procedimiento para que una comunidad de propietarios reclame defectos de construcción en viviendas
Una vez completados los pasos previos, la comunidad puede iniciar el procedimiento formal de reclamación:
Reclamación extrajudicial
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar una solución amistosa mediante:
- Burofax a todos los posibles responsables (promotor, constructor, técnicos), detallando los defectos detectados, aportando el informe pericial y solicitando la reparación o indemnización correspondiente
- Reuniones con los representantes de las empresas implicadas
- Mediación o conciliación a través de colegios profesionales
Esta fase extrajudicial tiene varias ventajas:
- Puede evitar los costes y la duración de un proceso judicial
- Interrumpe el plazo de prescripción de las acciones
- Demuestra la buena fe de la comunidad ante un eventual juez
En aproximadamente un 30% de los casos que he gestionado, hemos conseguido acuerdos satisfactorios en esta fase previa.
Reclamación judicial
Si la vía extrajudicial no prospera, la comunidad de propietarios deberá reclamar judicialmente por los defectos de construcción en las viviendas. El procedimiento habitual es:
- Presentación de demanda: Dirigida contra todos los posibles responsables (promotor, constructor, arquitectos, etc.). La demanda debe incluir:
- Descripción detallada de los defectos
- Fundamentación jurídica (LOE, Código Civil)
- Petición concreta (reparación o indemnización)
- Documentación y pruebas (especialmente el informe pericial)
- Contestación a la demanda: Los demandados presentarán sus alegaciones y, habitualmente, informes periciales contradictorios
- Audiencia previa: Fase procesal donde:
- Se intentará un acuerdo
- Se fijarán los hechos controvertidos
- Se propondrán y admitirán las pruebas
- Juicio: Donde se practicarán las pruebas, especialmente:
- Declaración de los peritos
- Interrogatorio de las partes
- Testificales de vecinos, técnicos, etc.
- Sentencia: Que puede estimar total o parcialmente la demanda, o desestimarla
La duración media de estos procedimientos oscila entre 1 y 3 años, dependiendo de la complejidad técnica y del número de partes implicadas.
Plazos clave para que una comunidad de propietarios reclame por defectos de construcción
Los plazos son un aspecto crítico en las reclamaciones por defectos constructivos. Su incumplimiento puede suponer la pérdida del derecho a reclamar, por lo que es fundamental conocerlos y respetarlos:
Plazos de garantía
Como ya mencionamos, la LOE establece tres plazos de garantía durante los cuales deben manifestarse los defectos:
- 10 años para defectos estructurales
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 1 año para defectos de acabado
Estos plazos se cuentan desde la fecha de recepción de la obra, que debe constar en el acta de recepción. Si no existe acta formal, la jurisprudencia ha establecido que puede tomarse como referencia la fecha de la licencia de primera ocupación o la entrega de llaves.
Plazo de prescripción
Una vez manifestado el defecto dentro del plazo de garantía correspondiente, la comunidad de propietarios dispone de 2 años para reclamar por los defectos de construcción en las viviendas. Este plazo se cuenta desde que aparecen los daños.
Es importante destacar que este plazo de prescripción puede interrumpirse mediante:
- Reclamación extrajudicial fehaciente (burofax)
- Inicio de procedimiento judicial
- Reconocimiento de la deuda por el deudor
En caso de interrupción, el plazo comienza a contar de nuevo desde cero.
Plazos especiales
Existen algunos plazos especiales que conviene conocer:
- Para edificios anteriores a la LOE: El artículo 1591 del Código Civil establece un plazo de garantía de 10 años, pero la jurisprudencia ha establecido que el plazo de prescripción de la acción es de 15 años (artículo 1964 CC, en su redacción anterior a la reforma de 2015)
- Para defectos que aparecen de forma progresiva: El plazo de prescripción comienza cuando se manifiestan completamente los daños o cuando se estabilizan
- Para reclamaciones contra aseguradoras (seguro decenal): El plazo de prescripción es de 2 años según la Ley de Contrato de Seguro
En mi práctica profesional, he observado que muchas comunidades pierden su derecho a reclamar por desconocer estos plazos o por demorar excesivamente la toma de decisiones. Por ello, recomiendo actuar con celeridad ante la aparición de cualquier defecto constructivo.
¿Has detectado defectos constructivos en tu comunidad de propietarios? Claves legales para reclamar
Cuando una comunidad detecta defectos constructivos, es fundamental seguir una estrategia adecuada para maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación:
Tipos de defectos más frecuentes en comunidades
Los defectos más habituales que suelen afectar a elementos comunes son:
- Filtraciones en fachadas y cubiertas: Provocan humedades en viviendas y zonas comunes
- Grietas estructurales: Pueden indicar problemas en la cimentación o estructura
- Defectos en instalaciones comunes: Fontanería, electricidad, saneamiento, etc.
- Problemas de aislamiento térmico y acústico: Generan disconfort y mayor gasto energético
- Defectos en zonas comunes: Piscinas, jardines, garajes, etc.
- Incumplimiento de normativa de accesibilidad: Rampas, ascensores, etc.
Para cada tipo de defecto, la estrategia de reclamación puede variar, especialmente en cuanto a los agentes responsables y la valoración económica.
Documentación de los daños
Para que una comunidad de propietarios pueda reclamar eficazmente por defectos de construcción en viviendas, es crucial documentar exhaustivamente los daños:
- Fotografías y vídeos fechados
- Registro de cuándo y cómo se manifestaron los defectos
- Testimonios de vecinos afectados
- Mediciones (humedad, temperatura, ruido, etc.)
- Facturas de reparaciones provisionales realizadas
Esta documentación será fundamental para el informe pericial y como prueba en un eventual juicio.
Valoración económica de los daños
La valoración económica debe incluir:
- Coste de reparación de los defectos
- Daños consecuenciales (daños en mobiliario, enseres, etc.)
- Gastos ya realizados en reparaciones provisionales
- Minusvalía que pudiera sufrir el inmueble
- En casos graves, posible daño moral por las molestias sufridas
Es recomendable que esta valoración la realice un profesional cualificado (arquitecto, aparejador) que pueda defenderla en juicio si fuera necesario.
Costes y financiación cuando una comunidad de propietarios reclama defectos de construcción
Uno de los aspectos que más preocupa a las comunidades es el coste económico de emprender acciones legales por defectos constructivos:
Costes habituales
Los principales gastos a considerar son:
- Informe pericial: Entre 1.500€ y 6.000€, dependiendo de la complejidad y extensión de los defectos
- Honorarios de abogado: Pueden establecerse mediante una cantidad fija o un porcentaje sobre la cuantía reclamada (habitualmente entre el 10% y el 15%)
- Honorarios de procurador: Aproximadamente entre 300€ y 1.000€
- Tasas judiciales: Actualmente las comunidades de propietarios están exentas
- Posibles costas en caso de perder el juicio
Es importante que estos costes se aprueben en junta de propietarios y se establezca cómo se financiarán.
Opciones de financiación
Para financiar estos gastos, las comunidades suelen recurrir a:
- Fondo de reserva de la comunidad
- Derramas extraordinarias entre los propietarios
- Acuerdos de honorarios condicionados al resultado (cuota litis) con abogados
- Financiación externa específica para litigios
En mi experiencia, la opción más habitual es la derrama extraordinaria, que debe aprobarse en junta con las mayorías legalmente establecidas.
Recuperación de costes
Si la comunidad de propietarios gana la reclamación por defectos de construcción en viviendas, puede recuperar gran parte de los costes:
- Si hay condena en costas a la parte demandada, esta deberá abonar los honorarios de abogado, procurador y perito (con ciertos límites)
- El coste del informe pericial puede incluirse en la reclamación como parte de los daños
- Los intereses legales desde la interposición de la demanda
Es importante informar a los propietarios de que, aunque inicialmente deban asumir estos gastos, existe una alta probabilidad de recuperarlos si la reclamación prospera.
Casos especiales en reclamaciones de comunidades de propietarios por defectos constructivos
Existen situaciones particulares que requieren un enfoque específico:
Defectos en elementos privativos con origen en zonas comunes
Es frecuente que defectos en elementos comunes (como fachadas o cubiertas) causen daños en elementos privativos (viviendas particulares). En estos casos:
- La comunidad está legitimada para reclamar por todos los daños, tanto comunes como privativos
- Los propietarios individuales también podrían reclamar por sus daños particulares
- Es recomendable coordinar ambas reclamaciones para evitar duplicidades
El Tribunal Supremo ha reconocido la legitimación de la comunidad para reclamar por daños en elementos privativos cuando tienen su origen en defectos de elementos comunes.
Insolvencia de los responsables
Un problema frecuente, especialmente tras la crisis inmobiliaria, es la insolvencia o desaparición de promotoras o constructoras. En estos casos:
- Es fundamental dirigir la reclamación contra todos los posibles responsables (técnicos, aseguradoras, etc.)
- Verificar la existencia del seguro decenal obligatorio para defectos estructurales
- Investigar posibles sucesiones empresariales o responsabilidades de administradores
En mi experiencia profesional, he conseguido indemnizaciones para comunidades incluso cuando la promotora había desaparecido, dirigiendo la reclamación contra las aseguradoras o los técnicos intervinientes.
Edificios antiguos o rehabilitados
Para edificios anteriores a la LOE o que han sido objeto de rehabilitación:
- En edificios anteriores a mayo de 2000, se aplica el artículo 1591 del Código Civil
- En rehabilitaciones integrales posteriores a la LOE, se aplica esta ley si afectan a elementos estructurales
- En rehabilitaciones parciales, dependerá del alcance de la intervención
Es importante analizar caso por caso para determinar el régimen legal aplicable y los plazos correspondientes.
Estrategias efectivas para que una comunidad de propietarios reclame defectos de construcción en viviendas
Basándome en mi experiencia profesional, estas son algunas estrategias que han demostrado ser efectivas:
Negociación previa bien planificada
Antes de acudir a los tribunales, una negociación bien preparada puede dar buenos resultados:
- Contar con un informe pericial sólido como base de la negociación
- Establecer claramente los objetivos mínimos aceptables
- Mostrar determinación de acudir a la vía judicial si no hay acuerdo
- Considerar la posibilidad de una mediación profesional
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque aproximadamente un 40% de mis casos se resuelven satisfactoriamente en esta fase, ahorrando tiempo y costes a la comunidad.
Elección estratégica de demandados
Aunque la tendencia es demandar a todos los posibles responsables, en ocasiones puede ser más efectivo:
- Centrar la reclamación en el promotor (responsable solidario de todos los defectos)
- Incluir siempre a las compañías aseguradoras (especialmente la del seguro decenal)
- Valorar la solvencia real de cada posible demandado
Esta estrategia puede simplificar el procedimiento y aumentar las posibilidades de cobro efectivo.
Comunicación efectiva con los propietarios
El éxito de la reclamación depende en gran medida del apoyo de los propietarios, por lo que es fundamental:
- Mantenerlos informados regularmente del avance del procedimiento
- Explicar claramente los costes y plazos esperados
- Gestionar adecuadamente sus expectativas
- Facilitar el acceso a las viviendas para peritaciones
Una comunidad bien informada y cohesionada tiene muchas más posibilidades de éxito en su reclamación.
Errores comunes que debe evitar una comunidad de propietarios al reclamar defectos de construcción
A lo largo de mi carrera he observado ciertos errores recurrentes que pueden comprometer el éxito de la reclamación:
Demora excesiva en la reclamación
Muchas comunidades tardan demasiado en reaccionar ante los primeros síntomas de defectos constructivos. Esto puede suponer:
- Riesgo de prescripción de las acciones legales
- Agravamiento de los daños
- Mayor dificultad para probar el origen constructivo del defecto
- Posible alegación de falta de mantenimiento por la parte demandada
Aquí viene lo que nadie te cuenta: los defectos constructivos rara vez mejoran con el tiempo; casi siempre empeoran y se hacen más costosos de reparar.
Informe pericial insuficiente
Un informe pericial deficiente o incompleto puede ser devastador para la reclamación:
- Falta de identificación clara de las causas de los defectos
- Ausencia de relación causal con el proceso constructivo
- Valoración económica imprecisa o no justificada
- Falta de propuestas concretas de reparación
Es preferible invertir en un buen informe pericial desde el principio que tener que complementarlo o rehacerlo durante el procedimiento.
Falta de documentación del proceso constructivo
Muchas comunidades no conservan adecuadamente la documentación relacionada con la construcción:
- Proyecto de ejecución
- Memoria de calidades
- Libro del Edificio
- Actas de recepción
- Comunicaciones con el promotor sobre defectos
Esta documentación es fundamental para contrastar lo proyectado con lo ejecutado y determinar posibles incumplimientos.
Reparaciones incorrectas o no documentadas
Algunas comunidades realizan reparaciones por su cuenta antes de reclamar, lo que puede ser contraproducente si:
- No se documenta adecuadamente el estado previo a la reparación
- Las reparaciones ocultan la causa real del problema
- No se conservan facturas o presupuestos de las reparaciones
Siempre es recomendable documentar exhaustivamente el estado de los defectos antes de cualquier intervención y, si es posible, contar con asesoramiento técnico previo.
Conclusiones: Claves para el éxito cuando una comunidad de propietarios reclama por defectos de construcción
Tras analizar en profundidad cómo puede una comunidad de propietarios reclamar por defectos de construcción en viviendas, podemos extraer algunas conclusiones fundamentales:
- Actuar con celeridad es crucial para evitar la prescripción de acciones y el agravamiento de los daños
- Un buen informe pericial es la piedra angular de cualquier reclamación exitosa
- La documentación exhaustiva de los defectos y del proceso constructivo resulta determinante
- La unidad de la comunidad y una buena comunicación interna facilitan enormemente el proceso
- Contar con asesoramiento legal especializado desde el principio evita errores que pueden ser irreversibles
Como abogado especializado en vicios constructivos, he comprobado que las comunidades que siguen estos principios tienen muchas más probabilidades de obtener una reparación satisfactoria o una indemnización adecuada.
Recuerda que los defectos constructivos no solo afectan al valor de las viviendas, sino también a la calidad de vida de quienes las habitan. Por ello, defender los derechos de la comunidad frente a una construcción defectuosa no es solo una cuestión económica, sino también de justicia y bienestar.
Si tu comunidad está enfrentando problemas constructivos, no dudes en buscar asesoramiento especializado. Con la estrategia adecuada y la determinación necesaria, es posible conseguir que los responsables asuman sus obligaciones y reparen los daños causados.
Preguntas frecuentes sobre reclamaciones de comunidades de propietarios por defectos constructivos
¿Qué puedo hacer si detecto defectos de construcción en viviendas de mi comunidad de propietarios tras la entrega?
Lo primero es documentar exhaustivamente los defectos mediante fotografías y vídeos. A continuación, debes ponerlo en conocimiento del presidente de la comunidad para que convoque una junta donde se acuerde la contratación de un perito técnico que elabore un informe. Con este informe, podéis enviar un burofax al promotor reclamando la reparación. Si no hay respuesta satisfactoria en un plazo razonable (30 días aproximadamente), la comunidad debería considerar iniciar acciones legales. Recuerda que existen plazos de garantía (1, 3 o 10 años según el tipo de defecto) y que, una vez manifestado el defecto, disponéis de 2 años para reclamar judicialmente.
