¿Te entregaron las llaves hoy de tu vivienda nueva y no sabes cuándo empieza a contar el plazo de reclamación por posibles defectos? Esta es una de las dudas más frecuentes que recibo en mi despacho. Si acabas de recibir tu vivienda y has detectado grietas, humedades o acabados deficientes, no estás solo. Miles de propietarios se encuentran cada año en esta situación de incertidumbre.
Como abogado especializado en vicios constructivos, te aseguro que conocer exactamente cuándo comienza el plazo para reclamar puede marcar la diferencia entre poder defender tus derechos o perderlos para siempre. En este artículo te explico con claridad desde qué momento empiezan a contar los plazos legales y qué pasos debes dar para proteger tu inversión.
¿Cuándo comienza realmente el plazo para reclamar tras la entrega de llaves?
Muchos propietarios creen, erróneamente, que el plazo para reclamar empieza cuando detectan el problema. La realidad es diferente. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), el plazo de garantía comienza a contar desde la fecha de recepción de la obra, que para el comprador particular equivale normalmente al momento de la entrega de llaves.
Sin embargo, es importante distinguir entre:
- El plazo de garantía: periodo durante el cual pueden manifestarse los defectos
- El plazo de prescripción: tiempo que tienes para interponer la reclamación una vez manifestado el defecto
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque confundir ambos conceptos puede llevarte a perder tu derecho a reclamar.
Tipos de defectos y sus plazos tras recibir las llaves de tu vivienda
La LOE establece tres tipos de defectos con diferentes plazos de garantía:
- Defectos estructurales: 10 años (afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga)
- Defectos de habitabilidad: 3 años (problemas de aislamiento, impermeabilización, instalaciones)
- Defectos de acabado: 1 año (desperfectos en revestimientos, pinturas, etc.)
En mi experiencia con casos de propietarios a quienes les entregaron las llaves y no sabían cuándo empezaba a contar el plazo de reclamación, he comprobado que muchos pierden sus derechos por esperar demasiado tiempo tras detectar el problema.
El momento exacto en que empieza a contar tu plazo
Aquí viene lo que nadie te cuenta: el momento exacto del inicio del plazo puede variar según las circunstancias:
- Si firmas un acta de entrega al recibir las llaves: esa fecha marca el inicio
- Si hay escritura pública de compraventa con entrega: la fecha de la escritura
- Si existe un certificado final de obra: generalmente esta fecha, aunque no coincida con la entrega física
Desde mi experiencia en casos de propietarios que acaban de recibir las llaves, siempre recomiendo documentar minuciosamente la fecha de entrega y cualquier defecto visible desde el primer día.
¿Qué hacer si detectas defectos el mismo día que te entregan las llaves?
Si el mismo día que te entregan las llaves detectas problemas, es crucial seguir estos pasos:
- Documenta los defectos: fotografías, videos, notas detalladas
- Comunica por escrito: burofax al promotor/constructor detallando los problemas
- Solicita una inspección conjunta: pide que un técnico del promotor revise los defectos contigo
- No firmes conformidad: si te presionan para firmar que todo está correcto
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: documentar los defectos desde el día uno establece claramente que estos existían en el momento de la entrega, evitando que el promotor alegue que aparecieron por mal uso posterior.
La importancia del acta de recepción de llaves
El documento que firmas al recibir las llaves es fundamental. En él puedes y debes hacer constar cualquier defecto que observes. Muchos de mis clientes que no sabían cuándo empezaba a contar el plazo de reclamación tras la entrega de llaves perdieron oportunidades por no documentar adecuadamente este momento.
Como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios constructivos, considero clave incluir una reserva de derechos en este documento si no te permiten detallar todos los defectos.
El plazo de prescripción: tu verdadero límite temporal
Una vez manifestado el defecto dentro del periodo de garantía, dispones de un plazo de prescripción de 2 años para interponer la reclamación judicial. Este es quizás el aspecto más crítico que debes entender cuando te preguntas cuándo empieza a contar el plazo de reclamación tras recibir las llaves.
Por ejemplo, si detectas una humedad (defecto de habitabilidad) 2 años después de la entrega de llaves, estás dentro del plazo de garantía de 3 años, pero desde ese momento solo tienes 2 años más para presentar la demanda.
Cómo interrumpir la prescripción
Si estás cerca del límite del plazo, puedes interrumpir la prescripción mediante:
- Reclamación fehaciente (burofax)
- Acto de conciliación
- Cualquier gestión reconocida por el promotor/constructor
En mi opinión como abogado especializado en vicios constructivos, lo más urgente es identificar con precisión el origen del defecto y documentarlo adecuadamente antes de que transcurran los plazos.
Conclusión: No dejes que el tiempo juegue en tu contra
Si te acaban de entregar las llaves de tu vivienda, recuerda que el reloj ya está corriendo para ciertos tipos de defectos. La diferencia entre una reclamación exitosa y una oportunidad perdida suele estar en la rapidez y precisión con que actúes.
Los plazos legales están diseñados para proteger tanto a compradores como a constructores, pero conocerlos es tu responsabilidad. No esperes a que un pequeño problema se convierta en un gran dolor de cabeza.
Si has detectado defectos en tu vivienda recién entregada y tienes dudas sobre los plazos para reclamar, no estás solo. Contacta con un profesional especializado que pueda orientarte desde el primer momento para proteger tu hogar y tu inversión.
Preguntas frecuentes sobre los plazos de reclamación tras la entrega de llaves
¿Puedo reclamar defectos que no vi el día que me entregaron las llaves?
Sí, puedes reclamar defectos que descubras posteriormente, siempre que lo hagas dentro del plazo de garantía correspondiente (1, 3 o 10 años según el tipo de defecto) y presentes la reclamación judicial dentro de los 2 años siguientes a su aparición. Los defectos ocultos que no podían detectarse a simple vista en el momento de la entrega están igualmente cubiertos.
¿Qué ocurre si el promotor se niega a reparar los defectos cuando reclamo?
Si tras tu reclamación el promotor se niega a reparar, debes documentar esta negativa y consultar con un abogado especialista. Podrías necesitar un informe pericial que acredite los defectos y su causa, para posteriormente iniciar una reclamación judicial. Recuerda que el tiempo sigue corriendo, así que no demores demasiado estas gestiones tras la negativa.
¿La fecha de la escritura es siempre la misma que la del inicio del plazo de reclamación?
No necesariamente. Aunque en muchos casos coinciden, lo determinante es cuándo se produce la entrega efectiva de la vivienda (traditio). Si la entrega de llaves se realiza en una fecha posterior a la escritura, podría considerarse esta última como inicio del plazo. Por eso es importante documentar específicamente el momento exacto en que recibes las llaves y tomas posesión real del inmueble.
