Las humedades en comunidades de propietarios son uno de los problemas más frecuentes y conflictivos que abordo en mi despacho. Cuando aparecen manchas en techos o paredes, filtraciones o moho, la primera pregunta siempre es la misma: ¿quién debe responder por estos defectos constructivos? ¿Es responsabilidad individual del propietario afectado o debe asumirlo la comunidad en su conjunto?
Tipos de humedades en edificios: identificar el origen para asignar responsabilidades
Antes de hablar de responsabilidades, es fundamental identificar correctamente el tipo de humedad y su origen. En mi experiencia como abogado especializado en defectos constructivos, este es el primer paso crucial para cualquier reclamación exitosa.
- Humedades por filtración: Provienen del exterior (fachadas, cubiertas, terrazas)
- Humedades por condensación: Generadas por deficiencias en aislamiento o ventilación
- Humedades por capilaridad: Ascienden desde el terreno por fallos en impermeabilización
- Humedades por rotura de instalaciones: Causadas por fugas en tuberías o instalaciones
Cada tipo tiene implicaciones distintas en cuanto a la responsabilidad individual o colectiva. Por ejemplo, una humedad por condensación en un dormitorio podría ser responsabilidad del propietario si se debe a un uso inadecuado, pero si es consecuencia de un defecto en el aislamiento general del edificio, la responsabilidad recaería sobre la comunidad o incluso sobre los agentes constructivos.
Marco legal: ¿Qué dice la normativa sobre los defectos constructivos en comunidades?
La legislación española establece un marco claro para determinar responsabilidades en casos de defectos constructivos que provocan humedades. Los pilares fundamentales son:
Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
El artículo 10 de la LPH establece que es obligación de la comunidad la realización de obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble. Esto incluye elementos estructurales, fachadas, cubiertas y redes generales, cuyo deterioro puede provocar humedades que afecten a viviendas particulares.
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
El artículo 17 de la LOE establece tres plazos de garantía fundamentales para reclamar por defectos constructivos:
- 10 años para defectos estructurales
- 3 años para defectos de habitabilidad (donde entran muchos problemas de humedades)
- 1 año para defectos de acabado
Estos plazos son cruciales cuando las humedades en comunidades se deben a fallos en el proceso constructivo original.
Código Civil
El artículo 1.591 del Código Civil complementa la LOE y puede aplicarse en determinados supuestos, estableciendo la responsabilidad por ruina del edificio durante un plazo de 10 años.
Responsabilidad individual vs. colectiva: ¿Quién debe asumir los costes?
Aquí viene lo que nadie te cuenta: la línea que separa la responsabilidad individual de la colectiva en casos de humedades es a menudo difusa y requiere un análisis caso por caso.
Casos de responsabilidad individual
El propietario será responsable cuando las humedades:
- Se originen en elementos privativos (tuberías interiores, electrodomésticos)
- Sean consecuencia de un mal uso o falta de mantenimiento de su vivienda
- Provengan de modificaciones realizadas por el propietario sin autorización
Por ejemplo, Ana, una clienta de Madrid, tuvo que asumir los costes de reparación cuando se demostró que las humedades en su baño provenían de una mala ejecución de la reforma que ella misma había contratado.
Casos de responsabilidad colectiva
La comunidad deberá hacerse cargo cuando las humedades:
- Provengan de elementos comunes (fachadas, cubiertas, bajantes generales)
- Sean consecuencia de un defecto estructural del edificio
- Se deban a falta de mantenimiento de instalaciones comunitarias
En estos casos, los gastos se distribuirán según los coeficientes de participación establecidos en la comunidad.
El papel crucial del informe pericial en problemas de humedades
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Un informe pericial técnico es la pieza clave para determinar el origen exacto de las humedades y, por tanto, la responsabilidad. Este documento debe:
- Identificar con precisión la causa de las humedades
- Determinar si provienen de elementos comunes o privativos
- Valorar económicamente los daños y las reparaciones necesarias
- Establecer si existe un defecto constructivo original
Como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por humedades en comunidades, considero imprescindible contar con un buen perito especializado en patologías constructivas antes de iniciar cualquier acción legal.
Procedimiento para reclamar por humedades según su origen
El camino a seguir dependerá de quién sea el responsable de las humedades y defectos constructivos:
Reclamación a la comunidad de propietarios
Si las humedades provienen de elementos comunes:
- Comunicación formal al presidente y administrador (burofax recomendado)
- Solicitud de inclusión del problema en el orden del día de la próxima junta
- Presentación del informe pericial ante la comunidad
- Si no hay acuerdo, demanda judicial contra la comunidad
Reclamación a otro propietario
Cuando el origen está en otra vivienda:
- Comunicación amistosa inicial
- Notificación formal mediante burofax
- Mediación comunitaria (si existe esta figura)
- Demanda judicial si no hay acuerdo
Reclamación a los agentes constructivos
Si se trata de un defecto constructivo original:
- Identificación de los responsables (promotor, constructor, arquitecto)
- Reclamación extrajudicial (burofax con informe pericial)
- Demanda judicial dentro de los plazos de garantía de la LOE
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: cuando las humedades afectan a varias viviendas y provienen de un defecto constructivo, la acción conjunta de la comunidad suele ser más efectiva que las reclamaciones individuales.
Casos prácticos: soluciones reales a problemas de humedades en comunidades
En mi trayectoria profesional he abordado numerosos casos de humedades en comunidades con distintos desenlaces:
Caso 1: Filtraciones en fachada ventilada
Una comunidad de Valencia presentaba humedades en varias viviendas orientadas al norte. El informe pericial determinó un defecto en la instalación de la fachada ventilada. Al tratarse de un defecto constructivo en elemento común, la comunidad reclamó conjuntamente al promotor y constructor, logrando la reparación completa dentro del plazo de garantía de 3 años.
Caso 2: Humedades por condensación
Un propietario de Barcelona reclamaba a la comunidad por humedades en su dormitorio. El perito determinó que se debían a condensación por falta de ventilación adecuada y uso de deshumidificadores. Al ser responsabilidad del uso privativo, el propietario tuvo que asumir los costes de la solución.
| Tipo de humedad | Origen habitual | Responsable más frecuente |
|---|---|---|
| Filtraciones en cubierta | Impermeabilización defectuosa | Comunidad / Constructora |
| Humedades en fachada | Fisuras o defectos en revestimiento | Comunidad / Constructora |
| Condensación | Aislamiento insuficiente o mal uso | Variable (según origen) |
| Fugas en tuberías | Rotura o mala ejecución | Propietario (si es privativa) / Comunidad (si es general) |
Prevención: cómo evitar conflictos por humedades en comunidades
La mejor manera de evitar disputas sobre responsabilidades en defectos constructivos es la prevención:
- Mantenimiento regular de elementos comunes (revisiones periódicas de cubiertas, fachadas e instalaciones)
- Actuación rápida ante los primeros signos de humedad
- Contratación de seguros comunitarios con coberturas específicas
- Establecimiento de protocolos claros de actuación en los estatutos comunitarios
En mi experiencia, las comunidades que invierten en mantenimiento preventivo ahorran mucho dinero y conflictos a largo plazo.
Conclusión: claves para resolver problemas de humedades en comunidades
Los problemas de humedades en comunidades requieren un enfoque metódico para determinar correctamente la responsabilidad individual o colectiva. Lo fundamental es:
- Identificar con precisión el origen mediante un informe pericial
- Determinar si afecta a elementos privativos o comunes
- Actuar dentro de los plazos legales establecidos
- Buscar soluciones consensuadas antes de acudir a la vía judicial
Si estás enfrentando problemas de humedades en tu comunidad, no dejes que el tiempo agrave la situación. Un asesoramiento legal especializado desde el primer momento puede marcar la diferencia entre una solución rápida y efectiva o un conflicto largo y costoso.
Preguntas frecuentes sobre humedades en comunidades
¿Puede la comunidad obligarme a reparar humedades que afectan a mi vecino pero se originan en mi piso?
Sí, si se demuestra mediante informe técnico que el origen de las humedades está en tu vivienda y es consecuencia de un elemento privativo (por ejemplo, una fuga en tu instalación o una mala impermeabilización de tu terraza), tienes la obligación legal de reparar tanto el origen como los daños causados a terceros. Si te niegas, la comunidad puede requerirte formalmente e incluso emprender acciones legales.
¿Qué ocurre si las humedades aparecen después de los plazos de garantía de la LOE?
Si han transcurrido los plazos de garantía de la LOE (3 años para problemas de habitabilidad como humedades), ya no podrás reclamar a los agentes constructivos. Sin embargo, si las humedades provienen de elementos comunes, la comunidad sigue teniendo la obligación de mantener y reparar dichos elementos según la Ley de Propiedad Horizontal, independientemente del tiempo transcurrido desde la construcción.
¿Cómo se reparten los gastos cuando las humedades afectan a varias viviendas pero provienen de un elemento común?
Cuando las humedades provienen de un elemento común (como fachada o cubierta) y afectan a varias viviendas, la reparación del origen corresponde a toda la comunidad según los coeficientes de participación. Sin embargo, los daños internos en cada vivienda pueden tener un tratamiento distinto según los estatutos comunitarios y el seguro del edificio. Lo recomendable es que la comunidad asuma también estos daños derivados, aunque en algunos casos puede ser necesario acudir a la vía judicial para determinarlo.
