¿Te encuentras en medio de una pesadilla por defectos constructivos en tu vivienda y no sabes si demandar al promotor o al constructor para ganar más dinero? Esta duda sobre promotor vs constructor: ¿a quién demandar para ganar más dinero en juicios por defectos constructivos es más común de lo que imaginas. No eres el único que se siente engañado al descubrir grietas, humedades o desprendimientos en lo que debería ser tu hogar perfecto.
Como abogado especializado en vicios constructivos, te aseguro que existe solución legal. En este artículo te explico claramente qué agentes de la edificación son responsables, cómo identificar al verdadero culpable y, lo más importante, las estrategias para maximizar tu indemnización cuando decidas emprender acciones legales.
Diferencias clave entre promotor y constructor en reclamaciones por defectos
Antes de decidir a quién demandar para obtener la mayor compensación económica, es fundamental entender las diferencias entre estos dos agentes de la edificación:
- El promotor: Es quien decide, impulsa, programa y financia la obra. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), actúa como garante frente al comprador, independientemente de quién haya causado el defecto.
- El constructor: Es quien ejecuta materialmente la obra con medios humanos y materiales propios o ajenos. Su responsabilidad se limita generalmente a los defectos de ejecución.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? La elección correcta puede significar la diferencia entre una indemnización completa o quedarte con una compensación insuficiente para reparar tu vivienda.
¿A quién demandar para maximizar la indemnización por defectos constructivos?
En mi experiencia como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios constructivos, la estrategia más efectiva suele ser demandar al promotor. ¿Por qué? Por estas razones fundamentales:
- El promotor responde solidariamente por todos los defectos, incluso cuando no los ha causado directamente
- Generalmente tiene mayor solvencia económica que el constructor
- Está obligado a contratar seguros específicos para garantizar las indemnizaciones
- No puede eludir su responsabilidad alegando que el defecto lo causó otro agente
Esto no significa que el constructor quede libre de responsabilidad. De hecho, el promotor, una vez condenado, puede ejercer la acción de repetición contra el verdadero causante del defecto.
Ventajas de demandar al promotor en casos de vicios constructivos
Cuando analizamos quién nos ofrece mayores garantías de cobro en un juicio por defectos de construcción, el promotor presenta claras ventajas:
- Está obligado por ley a constituir garantías específicas (seguros decenal, trienal y anual)
- La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reforzado su posición como garante universal frente al comprador
- No puede exonerarse de responsabilidad aunque pruebe que el defecto lo causó otro agente
- Suele tener mayor patrimonio y capacidad económica para afrontar indemnizaciones
Aquí viene lo que nadie te cuenta: incluso si el promotor ha desaparecido o está en concurso, los seguros obligatorios siguen vigentes y pueden responder por los daños.
Cuándo es más rentable demandar al constructor en lugar del promotor
Aunque generalmente recomiendo demandar al promotor, existen situaciones específicas donde puede resultar más ventajoso dirigir la reclamación contra el constructor:
- Cuando el promotor ha desaparecido y no contrató los seguros obligatorios
- En casos de autopromoción donde el propietario actuó como promotor
- Cuando existen defectos muy específicos claramente atribuibles a la ejecución material
- Si el constructor tiene un seguro de responsabilidad civil con amplia cobertura
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: en algunos casos, el constructor puede tener pólizas específicas para determinados trabajos que ofrecen coberturas más amplias que los seguros básicos del promotor.
Estrategia legal óptima: demandar a todos los posibles responsables
La estrategia que ha demostrado mayor efectividad en mi práctica profesional es demandar conjuntamente a todos los posibles responsables. Esta táctica presenta múltiples ventajas:
- Evita el riesgo de que el demandado alegue que la responsabilidad es de otro agente no demandado
- Amplía las posibilidades de cobro al incluir a todas las partes y sus aseguradoras
- Permite que el juez determine con precisión la responsabilidad de cada interviniente
- Maximiza las probabilidades de obtener una indemnización completa
El artículo 17 de la LOE establece claramente la responsabilidad solidaria cuando no puede individualizarse la causa de los daños, lo que refuerza esta estrategia.
Factores determinantes para decidir a quién demandar en defectos constructivos
Para tomar la decisión más acertada sobre a quién demandar para ganar más dinero en juicios por defectos constructivos, debes considerar estos factores clave:
| Factor | Promotor | Constructor |
|---|---|---|
| Solvencia económica | Generalmente alta | Variable (según tamaño) |
| Garantías/Seguros | Obligatorios por ley | No siempre completos |
| Alcance responsabilidad | Total (solidaria) | Limitada a su ejecución |
| Facilidad de prueba | Alta (responsabilidad objetiva) | Media (requiere probar nexo causal) |
Un informe pericial sólido es fundamental para determinar el origen exacto del defecto y orientar correctamente la demanda. Este documento técnico puede marcar la diferencia entre ganar o perder el caso.
Plazos de garantía y prescripción: factor crítico en tu decisión
Los plazos legales son determinantes al decidir contra quién dirigir tu reclamación:
- Defectos estructurales: 10 años de garantía
- Defectos de habitabilidad: 3 años de garantía
- Defectos de acabado: 1 año de garantía
- Plazo de prescripción para reclamar: 2 años desde la aparición del daño
Si estás cerca del límite de alguno de estos plazos, la estrategia más segura es demandar al promotor, ya que la responsabilidad es más fácil de probar y menos susceptible a interpretaciones restrictivas.
Casos reales: promotor vs constructor en juicios por defectos constructivos
Para ilustrar mejor la cuestión de a quién demandar para maximizar la indemnización, comparto algunos casos reales (con nombres modificados) de mi despacho:
Caso 1: María vs. Promotora Sunset
María demandó exclusivamente al promotor por humedades generalizadas. Aunque el defecto era claramente imputable al constructor, el promotor fue condenado a indemnizar 45.000€. La aseguradora del promotor pagó íntegramente, y luego el promotor reclamó al constructor.
Caso 2: Comunidad Edificio Aurora vs. Constructor Técnicas Modernas
La comunidad demandó solo al constructor por defectos en fachada. El constructor alegó que seguía planos defectuosos del arquitecto. Al no haber demandado también al arquitecto y promotor, la indemnización se redujo significativamente.
La lección es clara: la demanda conjunta contra todos los agentes maximiza las probabilidades de éxito y el importe de la indemnización.
Conclusión: la estrategia ganadora en juicios por defectos constructivos
Tras analizar las diferentes opciones sobre promotor vs constructor: a quién demandar para ganar más dinero, la conclusión es clara: la estrategia óptima es demandar conjuntamente a todos los posibles responsables, con especial énfasis en el promotor como garante principal.
Esta táctica maximiza tus posibilidades de obtener una indemnización completa y evita los riesgos de que la demanda sea desestimada por no incluir al verdadero responsable. Recuerda que cada caso es único y requiere un análisis personalizado de sus circunstancias específicas.
Si estás sufriendo defectos constructivos en tu vivienda, no esperes a que los plazos de garantía o prescripción te dejen sin opciones. Contacta con un abogado especializado que pueda analizar tu caso y diseñar la estrategia legal más efectiva para proteger tu inversión y recuperar lo que mereces.
Preguntas frecuentes sobre a quién demandar en casos de defectos constructivos
¿Puedo demandar solo al promotor aunque el defecto lo haya causado el constructor?
Sí, absolutamente. El promotor responde solidariamente por todos los defectos constructivos frente al comprador, independientemente de quién los haya causado. Esta es precisamente una de las principales ventajas de demandar al promotor: no necesitas probar quién causó exactamente el defecto, solo que este existe y afecta a tu vivienda.
¿Qué ocurre si el promotor o constructor ha desaparecido o está en concurso?
Si el promotor ha desaparecido pero contrató los seguros obligatorios (decenal, trienal), puedes reclamar directamente a la aseguradora. Si el constructor ha desaparecido, puedes dirigir tu reclamación contra el promotor. En caso de concurso de acreedores, deberás comunicar tu crédito en el procedimiento concursal, pero también podrás reclamar a las aseguradoras y al resto de agentes responsables.
¿Es recomendable llegar a un acuerdo extrajudicial antes de demandar?
Siempre es aconsejable intentar una solución amistosa antes de iniciar un procedimiento judicial, ya que ahorra tiempo, dinero y estrés. Sin embargo, es fundamental que cualquier negociación se realice con asesoramiento legal para evitar acuerdos desventajosos o renuncias a derechos. Además, debes vigilar que las negociaciones no consuman los plazos de prescripción para interponer la demanda si finalmente no se alcanza un acuerdo satisfactorio.
