¿Te preguntas si puedes negarte a pagar una derrama por vicios constructivos que no has causado? Entiendo perfectamente tu frustración. Descubrir que debes abonar costes por defectos que no son tu responsabilidad genera una sensación de injusticia que muchos propietarios experimentan. No eres el único que se siente indignado al tener que asumir gastos por grietas, humedades o desprendimientos que aparecen en zonas comunes del edificio.
Como abogado especializado en derecho de la construcción, te ofrezco claridad sobre tus derechos y opciones legales ante estas situaciones. En este artículo analizaremos cuándo puedes rechazar el pago de derramas por defectos constructivos, qué dice exactamente la ley y qué pasos debes seguir para proteger tus intereses.
¿Qué son los vicios constructivos y por qué generan derramas?
Los vicios constructivos son defectos en la edificación que afectan a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de un inmueble. Pueden manifestarse como grietas estructurales, filtraciones de agua, desprendimientos de fachada o fallos en instalaciones comunes.
Cuando estos problemas aparecen en elementos comunes de un edificio, la comunidad de propietarios suele aprobar derramas extraordinarias para financiar su reparación. Estas cuotas especiales se distribuyen entre todos los propietarios según su coeficiente de participación.
Tipos de vicios constructivos que suelen generar derramas
- Defectos estructurales (grietas, asentamientos)
- Problemas de impermeabilización (humedades, filtraciones)
- Fallos en instalaciones comunes (electricidad, fontanería)
- Deterioro prematuro de elementos constructivos
- Incumplimientos del Código Técnico de Edificación
¿Puedo negarme a pagar una derrama por defectos de construcción que no he causado?
La respuesta corta es: depende del momento en que se encuentre la reclamación. En principio, como propietario estás obligado a contribuir a los gastos comunes, incluso cuando se trata de reparaciones por vicios constructivos. Sin embargo, existen matices importantes:
Si la comunidad aún no ha iniciado acciones legales contra los responsables (promotor, constructor, arquitecto), puedes proponer en junta que se reclame primero a estos profesionales antes de aprobar la derrama.
Si la comunidad ya ha aprobado la derrama válidamente, legalmente estás obligado a pagarla, incluso si no estás de acuerdo. El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece claramente esta obligación.
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, lo más recomendable es no negarse directamente al pago, sino trabajar con la comunidad para buscar soluciones que protejan los intereses de todos los propietarios.
Plazos legales para reclamar por vicios constructivos
Uno de los factores clave para determinar si puedes rechazar una derrama es si aún estamos dentro de los plazos legales para reclamar a los verdaderos responsables. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía:
| Tipo de defecto | Plazo de garantía | Ejemplos |
|---|---|---|
| Defectos estructurales | 10 años | Grietas en estructura, problemas de cimentación |
| Defectos de habitabilidad | 3 años | Humedades, aislamiento térmico o acústico deficiente |
| Defectos de acabado | 1 año | Desperfectos en pintura, solados, carpintería |
Además, una vez manifestado el defecto, existe un plazo de prescripción de 2 años para interponer la demanda judicial. Si estos plazos ya han expirado, será más difícil argumentar que no debes contribuir a la derrama.
¿Qué hacer si la comunidad aprueba una derrama por vicios constructivos reclamables?
Si detectas que los vicios constructivos están dentro de los plazos de garantía, puedes seguir estos pasos:
- Solicitar la inclusión en el orden del día de la próxima junta para debatir la posibilidad de reclamar a los responsables antes de aprobar derramas.
- Proponer la contratación de un perito que determine el origen de los defectos y confirme si son atribuibles a errores de proyecto o ejecución.
- Sugerir la consulta con un abogado especializado en derecho de la construcción para evaluar las posibilidades de éxito de una reclamación.
- Votar en contra de la derrama dejando constancia en acta de tu oposición y los motivos (que existen responsables directos a quienes reclamar).
Alternativas a negarse al pago de una derrama por vicios de construcción
Desde mi experiencia profesional, he comprobado que existen alternativas más efectivas que simplemente negarse a pagar:
Reclamación simultánea a la reparación
Una estrategia inteligente es aprobar la derrama para reparar urgentemente los defectos mientras simultáneamente se inicia la reclamación judicial contra los responsables. Esto permite:
- Evitar que los daños se agraven mientras se tramita la demanda
- Cumplir con la obligación legal de mantenimiento del edificio
- Recuperar posteriormente el dinero invertido si la demanda prospera
Aquí viene lo que nadie te cuenta: muchas comunidades consiguen que el juez ordene el depósito de una provisión de fondos por parte de los demandados mientras se tramita el procedimiento, lo que puede aliviar la carga económica de los propietarios.
¿Qué consecuencias tiene negarse a pagar una derrama por vicios constructivos?
Rechazar el pago de una derrama válidamente aprobada puede acarrear diversas consecuencias:
- Reclamación judicial de la cantidad por parte de la comunidad
- Obligación de pagar intereses de demora
- Costas judiciales si la comunidad te demanda y gana
- Posible inclusión en registros de morosos
- Deterioro de la convivencia comunitaria
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque los tribunales suelen dar la razón a las comunidades en estos casos, considerando que la obligación de contribuir a los gastos comunes es independiente de la posible reclamación a terceros responsables.
Estrategias legales cuando te enfrentas a derramas por defectos constructivos ajenos
Como propietario afectado por una derrama destinada a reparar vicios constructivos, puedes adoptar estas estrategias legales:
Impugnación del acuerdo de la junta
Si consideras que el acuerdo que aprueba la derrama es contrario a la ley o perjudicial para tus intereses, puedes impugnarlo judicialmente en el plazo de un año (o tres meses si es simplemente anulable). Algunos motivos válidos de impugnación serían:
- No haberse incluido correctamente en el orden del día
- Defectos graves en la convocatoria o celebración de la junta
- Reparto injusto o incorrecto de las cuotas según los coeficientes
Sin embargo, es importante saber que la mera disconformidad con la decisión mayoritaria no es motivo suficiente para impugnar con éxito.
¿Cómo reclamar por vicios constructivos para evitar derramas innecesarias?
La mejor forma de evitar que los propietarios tengan que asumir el coste de reparar defectos constructivos es actuar proactivamente:
- Documentar exhaustivamente los defectos mediante fotografías, vídeos y testimonios
- Contratar un perito especializado que elabore un informe técnico detallando los vicios, sus causas y valoración económica
- Enviar burofax a promotor, constructor y técnicos interrumpiendo la prescripción
- Presentar reclamación judicial dentro de los plazos legales
- Solicitar medidas cautelares si existe riesgo para la seguridad o habitabilidad
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: una reclamación bien fundamentada técnica y jurídicamente tiene muchas más probabilidades de éxito, evitando que los propietarios tengan que asumir costes que no les corresponden.
Conclusión: ¿Pagar o no pagar la derrama por vicios constructivos?
Aunque legalmente estás obligado a abonar las derramas válidamente aprobadas, existen alternativas más constructivas que la simple negativa al pago. Lo más recomendable es:
- Impulsar que la comunidad reclame a los verdaderos responsables
- Cumplir con tus obligaciones comunitarias para evitar problemas legales
- Participar activamente en las juntas proponiendo soluciones
- Buscar asesoramiento legal especializado antes de tomar decisiones
Si has detectado vicios constructivos en tu edificio y te preocupa tener que asumir costes que no te corresponden, no estás solo. Con el enfoque adecuado, es posible proteger tus derechos y conseguir que los verdaderos responsables asuman las consecuencias de sus errores.
Preguntas frecuentes sobre derramas por vicios constructivos
¿Qué ocurre si los vicios constructivos aparecen cuando ya han prescrito los plazos para reclamar?
Si los plazos de garantía y prescripción han expirado, desafortunadamente la comunidad de propietarios deberá asumir el coste de las reparaciones mediante derramas. En estos casos, la negativa a pagar no tiene justificación legal, ya que la comunidad no tiene otra alternativa para mantener el edificio en condiciones adecuadas.
¿Puede la comunidad obligarme a pagar una derrama mientras se tramita la reclamación contra el constructor?
Sí, la comunidad puede aprobar una derrama para realizar reparaciones urgentes mientras paralelamente reclama a los responsables. Si la reclamación prospera, el dinero recuperado se destinará a reembolsar a los propietarios o a cubrir otros gastos comunitarios, según se acuerde en junta. Esta solución permite garantizar la seguridad y habitabilidad del edificio sin renunciar a la reclamación.
¿Puedo reclamar individualmente si la comunidad decide no actuar contra los responsables de los vicios constructivos?
Cuando se trata de elementos comunes, lo ideal es que la reclamación la realice la comunidad. No obstante, si ésta decide no actuar, cualquier propietario puede emprender acciones legales en beneficio de la comunidad, aunque el proceso será más complejo. Si los defectos afectan exclusivamente a tu vivienda, puedes reclamar individualmente sin necesidad de contar con la comunidad.
