Los vicios constructivos en viviendas entregadas durante la pandemia presentan particularidades temporales que muchos propietarios desconocen. Si has recibido las llaves de tu vivienda durante o después del COVID y ahora descubres grietas, humedades o acabados deficientes, no estás solo. La paralización de obras, la escasez de materiales y la urgencia por finalizar proyectos han dejado una herencia problemática en muchas construcciones recientes.
No eres el único que se ha sentido engañado al ver cómo tu sueño se convierte en una pesadilla de defectos constructivos. Como abogado especializado en este ámbito, te explico qué puedes reclamar y cómo hacerlo sin perder tiempo ni dinero, especialmente considerando las circunstancias excepcionales que vivimos durante la pandemia.
Impacto del COVID-19 en los vicios constructivos de viviendas recientes
La pandemia transformó radicalmente el sector de la construcción. Durante meses, las obras quedaron paralizadas o avanzaron a un ritmo mucho menor del previsto. Cuando se retomaron, lo hicieron bajo presión: plazos ajustados, protocolos sanitarios estrictos y escasez de materiales y mano de obra cualificada.
Este contexto excepcional ha provocado un aumento significativo de defectos constructivos en viviendas entregadas entre 2020 y 2022. Entre los más frecuentes destacan:
- Acabados de baja calidad por sustitución de materiales
- Humedades por impermeabilizaciones deficientes
- Problemas de aislamiento térmico y acústico
- Instalaciones eléctricas y de fontanería con deficiencias
- Grietas estructurales por aceleración en los tiempos de secado
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, he observado que muchos promotores utilizaron la pandemia como justificación para reducir calidades o acelerar procesos, comprometiendo la calidad final de las viviendas.
Particularidades temporales en las reclamaciones por vicios constructivos post-COVID
La situación excepcional vivida durante la pandemia ha generado dudas sobre cómo afecta a los plazos de garantía y reclamación. Es fundamental entender que el estado de alarma suspendió temporalmente los plazos administrativos y procesales, pero esto tiene implicaciones específicas para cada tipo de defecto.
Suspensión de plazos durante el estado de alarma
El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, estableció la suspensión de plazos procesales y administrativos. Para las viviendas con defectos constructivos, esto significa que:
- Los plazos de garantía quedaron «congelados» durante 78 días (del 14 de marzo al 3 de junio de 2020)
- Las reclamaciones en curso se paralizaron temporalmente
- Los plazos para interponer nuevas reclamaciones se extendieron
Esta circunstancia puede ser determinante para aquellos propietarios que detectaron defectos cerca del límite de los plazos legales de garantía.
Cómputo de plazos en viviendas entregadas durante la pandemia
Para las viviendas con vicios constructivos entregadas durante el COVID, el cómputo de plazos mantiene las reglas generales establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), pero con la particularidad de la suspensión mencionada:
- 1 año para defectos de terminación o acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad (humedades, aislamientos, instalaciones)
- 10 años para defectos estructurales
Estos plazos comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra o entrega de llaves, pero deben ajustarse considerando la suspensión durante el estado de alarma si afectó al periodo de garantía.
Tipos de vicios constructivos más frecuentes en viviendas post-pandemia
La crisis sanitaria ha dejado una huella particular en las edificaciones terminadas durante este periodo. Como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios ocultos, he identificado patrones específicos en las viviendas con defectos constructivos entregadas tras el COVID:
Defectos por sustitución de materiales
La escasez de suministros durante la pandemia llevó a muchos constructores a realizar cambios en los materiales previstos inicialmente. Estos cambios, a menudo no comunicados adecuadamente al comprador, han generado:
- Pavimentos de calidad inferior a la contratada
- Carpinterías con prestaciones reducidas
- Sanitarios y griferías de gamas inferiores
- Sistemas de climatización menos eficientes
Estas sustituciones constituyen un incumplimiento contractual cuando no respetan la memoria de calidades firmada en contrato.
Problemas derivados de la aceleración de obras
La presión por recuperar los tiempos perdidos durante los confinamientos provocó que muchas constructoras aceleraran procesos que requieren tiempos técnicos mínimos:
- Grietas por insuficiente tiempo de fraguado del hormigón
- Humedades por aplicación de pinturas sobre superficies no completamente secas
- Desprendimientos de alicatados por falta de adherencia
- Problemas en instalaciones por pruebas insuficientes
Desde mi experiencia en casos de viviendas con vicios constructivos entregadas durante el periodo COVID, siempre recomiendo actuar antes de que prescriba el derecho a reclamar, documentando exhaustivamente estos defectos.
Procedimiento de reclamación adaptado a la nueva normalidad
La pandemia no solo ha modificado las características de los defectos constructivos, sino también la forma de reclamarlos. El proceso se ha digitalizado en gran medida, lo que presenta ventajas pero también nuevos desafíos.
Documentación reforzada de los defectos
Ante las particularidades temporales de los vicios constructivos en viviendas post-COVID, es fundamental reforzar la documentación:
- Fotografías y vídeos detallados de cada defecto
- Comunicaciones por escrito (burofax, email certificado) con promotora y constructora
- Informes periciales realizados por técnicos independientes
- Presupuestos de reparación por empresas especializadas
- Registro cronológico de la evolución de los defectos
Esta documentación será crucial para demostrar que los defectos no son consecuencia del uso sino de vicios constructivos originados durante la ejecución de la obra.
Reclamación extrajudicial como primer paso
Antes de acudir a los tribunales, siempre recomiendo intentar una solución amistosa mediante:
- Burofax detallando los defectos detectados
- Solicitud de visita técnica para verificación conjunta
- Propuesta de soluciones y plazos razonables
- Mediación profesional si fuera necesario
En mi experiencia, muchas promotoras son más receptivas a negociar cuando se enfrentan a una reclamación bien fundamentada y documentada, especialmente si son conscientes de las dificultades que atravesaron durante la pandemia.
Aspectos legales específicos para viviendas con defectos entregadas durante la pandemia
El marco legal aplicable a las viviendas con vicios constructivos entregadas en periodo COVID mantiene sus fundamentos en la LOE y el Código Civil, pero con matices importantes derivados de la situación excepcional vivida.
El artículo 17 de la LOE sigue siendo la piedra angular que establece las responsabilidades y garantías, pero su aplicación debe considerar las circunstancias extraordinarias de la pandemia. El Código Técnico de la Edificación (CTE) continúa siendo el estándar técnico de referencia, sin que las dificultades del periodo justifiquen su incumplimiento.
Un aspecto crucial es que la fuerza mayor derivada de la pandemia puede eximir de responsabilidad en ciertos retrasos, pero no justifica la entrega de viviendas con defectos constructivos. Esta distinción es fundamental en las reclamaciones actuales.
Conclusiones: protegiendo tus derechos ante vicios constructivos post-COVID
Las particularidades temporales de los vicios constructivos en viviendas entregadas durante el COVID requieren un enfoque especializado. Los propietarios deben ser especialmente vigilantes ante defectos que pueden manifestarse progresivamente y documentarlos de forma exhaustiva.
Los plazos de garantía siguen vigentes, con el ajuste correspondiente a la suspensión durante el estado de alarma, por lo que es fundamental actuar con diligencia para no perder derechos.
Si has detectado defectos en tu vivienda adquirida durante o después de la pandemia, no esperes a que el problema empeore o prescriba tu derecho a reclamar. Un asesoramiento legal especializado puede marcar la diferencia entre una reparación satisfactoria y asumir costes que no te corresponden.
Preguntas frecuentes sobre vicios constructivos en viviendas entregadas durante la pandemia
¿La pandemia exime de responsabilidad a constructores y promotores por los defectos en mi vivienda?
No. Aunque el COVID-19 puede justificar ciertos retrasos en la entrega, no exime de la obligación de entregar una vivienda conforme a la calidad contratada y a la normativa técnica vigente. Los defectos constructivos siguen siendo responsabilidad de los agentes intervinientes según establece la LOE.
¿Cómo afecta exactamente la suspensión de plazos durante el estado de alarma a mi reclamación por vicios constructivos?
Los plazos de garantía (1, 3 y 10 años) quedaron suspendidos durante 78 días (del 14 de marzo al 3 de junio de 2020). Esto significa que debes añadir ese tiempo adicional al cómputo habitual. Por ejemplo, si detectas un defecto de habitabilidad que normalmente tendría un plazo de garantía de 3 años desde la entrega, este plazo se extiende 78 días más si la entrega se produjo antes del estado de alarma.
¿Qué documentación específica necesito para reclamar vicios constructivos en viviendas entregadas durante la pandemia?
Además de la documentación habitual (contrato, memoria de calidades, acta de entrega), es especialmente importante conservar todas las comunicaciones con la promotora durante el periodo de pandemia, cualquier modificación acordada debido a las circunstancias excepcionales, y un informe pericial que determine si los defectos tienen relación con las particularidades de la construcción durante ese periodo (sustitución de materiales, aceleración de procesos, etc.).
