Cuando aparecen defectos constructivos en una comunidad de propietarios, surge la inevitable pregunta: ¿quién debe responder, el promotor o el administrador anterior? Esta duda genera frustración y confusión entre los vecinos, especialmente cuando los problemas se manifiestan años después de la entrega del edificio. No eres el único que se ha sentido desorientado al descubrir grietas, humedades o instalaciones defectuosas en zonas comunes sin saber a quién reclamar. Como abogado especializado, te explico con claridad las responsabilidades de cada parte y cómo proceder correctamente para proteger tus derechos sin perder tiempo ni dinero.
Responsabilidades del promotor frente a defectos constructivos en comunidades
El promotor inmobiliario juega un papel fundamental en la edificación y, por tanto, asume importantes responsabilidades legales. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece un marco claro sobre su responsabilidad ante los defectos constructivos que puedan aparecer tras la entrega del inmueble.
Según el artículo 17 de la LOE, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes (constructores, arquitectos, etc.) ante los propietarios por los daños materiales ocasionados en el edificio. Esto significa que, como comunidad, podéis dirigir vuestra reclamación directamente contra el promotor, independientemente de quién haya sido el causante directo del defecto.
Plazos de garantía según el tipo de defecto
Los plazos para reclamar al promotor varían según la naturaleza del defecto:
- 1 año para defectos de terminación o acabado (pintura que se desprende, baldosas sueltas, etc.)
- 3 años para defectos que afectan a la habitabilidad (humedades, aislamientos deficientes, problemas en instalaciones)
- 10 años para defectos estructurales que comprometen la estabilidad y seguridad del edificio (grietas estructurales, problemas de cimentación)
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque muchas comunidades pierden su derecho a reclamar simplemente por desconocer estos plazos o confundirlos con el periodo de prescripción de la acción, que es de dos años desde que aparecen los daños.
El papel del administrador anterior en los defectos de la comunidad de propietarios
Cuando hablamos de la responsabilidad del administrador anterior frente a defectos constructivos, debemos diferenciar claramente su ámbito de actuación del que corresponde al promotor. El administrador no es responsable de los vicios constructivos en sí mismos, pero sí puede tener responsabilidad en determinadas circunstancias.
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, he comprobado que muchos administradores son señalados injustamente cuando aparecen problemas que, en realidad, tienen su origen en la fase de construcción.
¿Cuándo podría ser responsable el administrador anterior?
El administrador podría tener responsabilidad en los siguientes casos:
- Si conocía la existencia de defectos y no informó adecuadamente a la comunidad
- Si no realizó las gestiones necesarias para reclamar al promotor dentro de los plazos legales
- Si no ejecutó los acuerdos de la junta relacionados con la subsanación de defectos
- Si no contrató o renovó los seguros obligatorios que podrían haber cubierto determinados daños
Aquí viene lo que nadie te cuenta: la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato (artículos 1718 y siguientes del Código Civil) y por la Ley de Propiedad Horizontal, exigiéndose que actúe con la diligencia de un buen padre de familia.
Conflictos entre promotor y administrador: ¿quién responde ante defectos en comunidades?
Cuando aparecen defectos constructivos en una comunidad, es frecuente que se genere cierta confusión sobre quién debe asumir la responsabilidad. El promotor puede intentar derivar la responsabilidad hacia el administrador alegando falta de mantenimiento, mientras que el administrador puede argumentar que se trata de defectos originarios de la construcción.
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: la carga de la prueba juega un papel fundamental. Si los defectos aparecen dentro de los plazos de garantía establecidos por la LOE, se presume que son responsabilidad del promotor y demás agentes de la edificación, salvo que estos demuestren que los daños se deben a un inadecuado mantenimiento.
En un caso reciente que llevé en mi despacho, una comunidad descubrió graves problemas de filtraciones en el garaje cinco años después de la entrega del edificio. El promotor alegaba que el administrador no había realizado el mantenimiento adecuado de las juntas de dilatación, pero un informe pericial demostró que el problema tenía su origen en defectos de impermeabilización durante la construcción.
| Responsable | Tipo de defecto | Fundamento legal | Plazo de reclamación |
|---|---|---|---|
| Promotor | Defectos constructivos originarios | Art. 17 LOE | 1, 3 o 10 años según el tipo + 2 años para ejercitar la acción |
| Administrador | Negligencia en gestión o mantenimiento | Art. 1718 CC y LPH | 5 años (responsabilidad contractual) |
Procedimiento para reclamar por defectos constructivos en la comunidad
Si tu comunidad ha detectado defectos constructivos, es fundamental seguir un procedimiento adecuado para determinar responsabilidades y ejercer acciones legales efectivas:
- Documentar los defectos: Fotografías, vídeos y descripciones detalladas de los problemas
- Solicitar informe pericial: Un técnico independiente debe evaluar el origen y alcance de los defectos
- Convocar junta de propietarios: Para informar y tomar acuerdos sobre las acciones a emprender
- Reclamación extrajudicial: Burofax al promotor (y si procede, al administrador) detallando los defectos
- Mediación o conciliación: Intentar una solución amistosa antes de acudir a los tribunales
- Demanda judicial: Si las vías anteriores no funcionan, presentar demanda dentro de los plazos legales
Desde mi experiencia en casos de defectos constructivos en comunidades de propietarios, siempre recomiendo actuar con celeridad para evitar que los plazos de garantía o prescripción puedan afectar a vuestros derechos.
Medidas preventivas: cómo evitar conflictos entre promotor y administrador
La prevención es siempre la mejor estrategia para evitar complicados conflictos sobre responsabilidades por defectos constructivos. Como comunidad de propietarios, podéis implementar estas medidas:
- Realizar una inspección técnica del edificio al constituirse la comunidad
- Documentar el estado de las zonas comunes mediante acta notarial
- Establecer un plan de mantenimiento claro y documentado
- Conservar toda la documentación técnica del edificio (libro del edificio, planos, memorias)
- Contratar seguros complementarios a los obligatorios
Como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios constructivos, considero fundamental que las comunidades exijan al administrador informes periódicos sobre el estado de conservación del edificio y las acciones de mantenimiento realizadas.
El valor de una buena transición entre administradores
Cuando se produce un cambio de administrador, es crucial realizar una transición ordenada que incluya:
- Inventario detallado de la documentación del edificio
- Informe sobre reclamaciones pendientes por defectos constructivos
- Estado de las garantías y seguros vigentes
- Acta de entrega firmada por ambos administradores
Jurisprudencia relevante sobre responsabilidades en defectos constructivos
Los tribunales han ido clarificando la delimitación de responsabilidades entre promotores y administradores en casos de defectos constructivos en comunidades. El Tribunal Supremo ha establecido criterios claros que favorecen la protección de los propietarios.
La jurisprudencia ha consolidado el principio de responsabilidad solidaria del promotor con los demás agentes de la edificación, permitiendo a la comunidad dirigirse directamente contra él, independientemente de quién haya sido el causante directo del defecto (Sentencia del Tribunal Supremo 247/2020, de 28 de mayo).
Respecto a los administradores, los tribunales exigen que se demuestre una relación directa entre su negligencia y el daño producido, no siendo suficiente la mera existencia del defecto para atribuirles responsabilidad (Sentencia del Tribunal Supremo 118/2018, de 7 de marzo).
Conclusión: Claves para determinar responsabilidades en defectos constructivos
Cuando aparecen defectos constructivos en una comunidad de propietarios, es fundamental distinguir entre las responsabilidades del promotor y las del administrador. Mientras que el promotor responde por los defectos originarios de la construcción según los plazos establecidos en la LOE, el administrador solo será responsable si ha incumplido sus obligaciones de gestión y mantenimiento.
La clave está en identificar correctamente el origen del defecto mediante un informe pericial y actuar con rapidez para no perder derechos por el transcurso de los plazos. No olvidéis que, como comunidad, tenéis derecho a exigir una vivienda en perfectas condiciones y zonas comunes que cumplan con todas las normativas técnicas.
Si tu comunidad está enfrentando problemas por defectos constructivos y no sabéis a quién reclamar, no estáis solos. Un asesoramiento legal especializado puede marcar la diferencia entre una reclamación exitosa y la pérdida de vuestros derechos. Contacta con nosotros y os orientaremos desde el primer momento para proteger vuestro patrimonio inmobiliario.
Preguntas frecuentes sobre defectos constructivos en comunidades
¿Puede la comunidad reclamar directamente al constructor sin pasar por el promotor?
Sí, la comunidad puede reclamar directamente al constructor por los defectos que sean de su responsabilidad. Sin embargo, estratégicamente suele ser más recomendable dirigir la reclamación contra el promotor, quien responde solidariamente con todos los agentes de la edificación, facilitando así la reclamación y evitando tener que determinar previamente quién es el responsable directo del defecto.
¿Qué ocurre si el promotor ya no existe o ha desaparecido?
Si el promotor ha desaparecido o se ha disuelto, la comunidad puede dirigir su reclamación contra los demás agentes de la edificación (constructor, arquitecto, aparejador) según su ámbito de responsabilidad. También podría reclamar a las compañías aseguradoras si existen seguros vigentes que cubran los defectos. En algunos casos, incluso podría reclamarse a los administradores o socios de la promotora si se demuestran actuaciones fraudulentas.
¿Puede un nuevo administrador exigir responsabilidades al anterior por no haber reclamado defectos constructivos a tiempo?
Sí, el nuevo administrador, actuando en nombre de la comunidad, puede exigir responsabilidades al administrador anterior si demuestra que este conocía los defectos constructivos y no realizó las gestiones necesarias para reclamar dentro de los plazos legales, causando con ello un perjuicio económico a la comunidad. Esta reclamación se basaría en un incumplimiento de sus obligaciones profesionales.
