Si eres abogado recién iniciado en el ámbito de los defectos constructivos, probablemente ya habrás descubierto que este campo está lleno de complejidades técnicas y jurídicas que no se enseñan en la facultad. Los errores que cometen los abogados novatos al reclamar defectos constructivos pueden resultar devastadores para sus clientes y su propia reputación profesional. Después de más de 15 años dedicado a estas reclamaciones, he visto cómo muchos letrados bien intencionados pierden casos perfectamente viables por desconocer aspectos críticos de este tipo de litigios.
No estás solo si te sientes abrumado por la complejidad técnica, los plazos estrictos y las múltiples partes implicadas en estos procedimientos. Te prometo que, con la orientación adecuada, podrás evitar los errores más comunes y construir una estrategia sólida para defender los intereses de tus clientes afectados por vicios en la construcción. En este artículo, analizaré los diez errores fatales más frecuentes y te ofreceré soluciones prácticas para cada uno de ellos.
Los errores fundamentales en la fase previa a la reclamación por defectos constructivos
Antes de presentar cualquier reclamación formal, existe un trabajo preparatorio crucial que muchos abogados novatos subestiman. Esta fase preliminar determinará en gran medida el éxito o fracaso del procedimiento posterior.
Error #1: No realizar una inspección técnica adecuada
El primer y más grave error que cometen los abogados sin experiencia es iniciar reclamaciones por defectos constructivos sin contar con un informe pericial sólido. La tentación de ahorrar costes o tiempo puede ser grande, pero resulta catastrófica a medio plazo.
He visto casos donde letrados presentan demandas basadas únicamente en fotografías tomadas por el cliente o descripciones superficiales de los daños. Sin un análisis técnico que identifique las causas reales de los defectos, su antigüedad y su vinculación con incumplimientos normativos específicos, la reclamación está condenada al fracaso.
Para evitar este error:
- Colabora con peritos especializados en patología constructiva desde el primer momento
- Asegúrate de que el informe pericial identifica claramente el origen de cada defecto
- Verifica que el perito relaciona cada vicio con el incumplimiento normativo correspondiente (CTE, LOE, normativas autonómicas)
- Documenta exhaustivamente los daños con fotografías, vídeos y mediciones
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, un buen informe pericial marca la diferencia entre ganar y perder, independientemente de la habilidad procesal del letrado.
Error #2: Desconocer los plazos de garantía y prescripción
Otro de los errores fatales en reclamaciones por defectos constructivos es confundir los plazos de garantía con los de prescripción. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía diferentes según la naturaleza del defecto:
- 1 año para defectos de terminación o acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 10 años para defectos estructurales
Sin embargo, muchos abogados novatos ignoran que, una vez manifestado el defecto dentro del plazo de garantía correspondiente, el propietario dispone de un plazo de prescripción de dos años para ejercitar la acción legal, según establece el artículo 18 de la LOE.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? He visto casos donde abogados han rechazado clientes con defectos manifestados en el año 2 de la vivienda, pensando erróneamente que solo podían reclamar defectos de acabado (garantía anual), cuando en realidad se trataba de problemas de habitabilidad perfectamente reclamables dentro de la garantía trienal.
Fallos estratégicos al identificar responsables en casos de defectos en la construcción
Una vez superada la fase preliminar, los abogados inexpertos suelen cometer graves errores al determinar contra quién dirigir la reclamación por vicios constructivos.
Error #3: No demandar a todos los agentes responsables
Uno de los errores más graves en reclamaciones por defectos constructivos es no incluir a todos los posibles responsables en la demanda. La LOE establece un régimen de responsabilidad solidaria entre los distintos agentes de la edificación cuando no puede individualizarse la causa de los defectos.
Los abogados novatos suelen cometer estos fallos específicos:
- Demandar solo al promotor, olvidando que puede ser insolvente
- No incluir a las compañías aseguradoras, que suelen tener mayor solvencia
- Olvidar a subcontratistas que ejecutaron partes específicas de la obra
- No demandar a los técnicos (arquitectos, aparejadores) cuando los defectos tienen origen en errores de proyecto o dirección
Aquí viene lo que nadie te cuenta: la estrategia óptima suele ser demandar a todos los agentes intervinientes y sus aseguradoras, permitiendo que sean ellos quienes discutan entre sí sobre el reparto de responsabilidades. De lo contrario, cada demandado intentará derivar la responsabilidad hacia los agentes no demandados, complicando enormemente la posición procesal del reclamante.
Error #4: No verificar la solvencia de los demandados
Otro error común entre abogados sin experiencia en reclamaciones por defectos en la construcción es no investigar la situación financiera de los potenciales demandados. He visto casos donde, tras años de litigio y una sentencia favorable, el cliente descubre que la constructora está en concurso de acreedores y el promotor ha desaparecido.
Para evitar este escenario:
- Consulta el Registro Mercantil para verificar la situación actual de las empresas
- Comprueba si existen procedimientos concursales en curso
- Verifica la existencia y vigencia de los seguros obligatorios (decenal para defectos estructurales)
- Investiga si existen otras reclamaciones similares contra los mismos agentes
Desde mi experiencia en casos de defectos constructivos, siempre recomiendo priorizar la reclamación contra entidades aseguradoras cuando sea posible, ya que ofrecen mayor garantía de solvencia.
Errores procesales críticos al tramitar reclamaciones por vicios constructivos
Una vez identificados los responsables y preparada la documentación técnica, los abogados novatos suelen cometer errores procesales que pueden comprometer seriamente el éxito de la reclamación.
Error #5: No realizar la audiencia previa al proceso
Un error procesal frecuente es omitir el trámite de reclamación extrajudicial previa a los agentes responsables. Este paso, aunque no siempre obligatorio, resulta estratégicamente crucial por varios motivos:
- Interrumpe la prescripción de la acción
- Puede generar una solución negociada sin necesidad de litigio
- Permite conocer las posibles líneas de defensa de los demandados
- Evita una posible condena en costas si los demandados se allanan a la demanda
La reclamación extrajudicial debe ser formal, detallada y acompañada de un resumen del informe pericial. Debe enviarse por conducto fehaciente (burofax con certificación de texto y acuse de recibo) a todos los potenciales responsables, concediéndoles un plazo razonable para responder.
Error #6: Fallos en la cuantificación de los daños reclamados
Otro de los errores habituales de abogados novatos en reclamaciones por defectos constructivos es la incorrecta valoración económica de los daños. He visto demandas donde se reclaman cantidades arbitrarias, sin respaldo técnico, o donde se confunden conceptos indemnizatorios.
La correcta valoración debe incluir:
- Coste de reparación de los defectos (materiales y mano de obra)
- Gastos de reposición de elementos afectados
- Honorarios de técnicos para proyecto y dirección de las reparaciones
- Gastos de realojamiento si las obras impiden habitar la vivienda
- Daños morales cuando proceda (situaciones de especial gravedad)
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: un informe pericial que solo valore los materiales y mano de obra, olvidando los costes técnicos o el IVA, puede suponer una infracompensación de hasta el 30% del daño real sufrido por el cliente.
Deficiencias técnicas en la tramitación de casos de defectos constructivos
La complejidad técnica de estos procedimientos supone un desafío adicional para los abogados sin experiencia en el sector de la construcción.
Error #7: No comprender la terminología y conceptos técnicos
Uno de los errores más comunes en abogados que se inician en reclamaciones por defectos constructivos es el desconocimiento de la terminología técnica específica. Esto genera problemas graves como:
- Incapacidad para comunicarse eficazmente con peritos y técnicos
- Dificultad para entender y rebatir informes periciales de la parte contraria
- Imposibilidad de formular preguntas relevantes en la ratificación pericial
- Confusión entre diferentes tipos de patologías y sus causas
Para superar esta barrera, recomiendo:
- Formarse en conceptos básicos de construcción y patología edificatoria
- Mantener reuniones preparatorias con el perito para comprender cada aspecto técnico
- Elaborar un glosario de términos específicos para cada caso
- Solicitar al perito que explique en términos comprensibles cada concepto técnico
Cuando un cliente llega al despacho preocupado por defectos constructivos en su vivienda, lo primero que hacemos es traducir sus preocupaciones cotidianas (manchas, grietas, ruidos) a un lenguaje técnico-jurídico preciso que permita identificar las causas reales y los responsables.
Error #8: Desconocer la normativa técnica aplicable
Otro error técnico frecuente es ignorar la normativa específica aplicable a cada defecto constructivo. El Código Técnico de la Edificación (CTE) contiene diferentes Documentos Básicos que regulan aspectos como:
- DB-SE: Seguridad Estructural
- DB-SI: Seguridad en caso de Incendio
- DB-SUA: Seguridad de Utilización y Accesibilidad
- DB-HS: Salubridad (impermeabilización, ventilación, etc.)
- DB-HR: Protección frente al Ruido
- DB-HE: Ahorro de Energía
Además, existen normativas autonómicas y locales que complementan o modifican estos requisitos. Un abogado que desconozca esta normativa no podrá argumentar eficazmente el incumplimiento técnico que ha generado el defecto.
En mi experiencia, vincular cada defecto con la norma técnica específica incumplida refuerza enormemente la posición procesal y dificulta la defensa de los demandados.
Errores estratégicos en la fase probatoria de reclamaciones por defectos en la edificación
La fase probatoria es quizás el momento más crítico en los procedimientos por vicios constructivos, y donde los abogados sin experiencia suelen cometer errores determinantes.
Error #9: Deficiente preparación de la prueba pericial
Uno de los errores decisivos en casos de reclamación por defectos constructivos es la inadecuada gestión de la prueba pericial. Los fallos más habituales incluyen:
- No preparar adecuadamente al perito para su ratificación en juicio
- No anticipar las posibles objeciones de la parte contraria
- Permitir que el perito utilice un lenguaje excesivamente técnico e incomprensible para el juez
- No solicitar aclaraciones cuando el informe pericial contiene ambigüedades
Para maximizar la eficacia de la prueba pericial:
- Mantén al menos una reunión preparatoria con el perito antes de la vista
- Revisa con él los puntos débiles del informe y prepara respuestas
- Elabora un listado de preguntas clave para la ratificación
- Asegúrate de que el perito pueda explicar conceptos técnicos de forma comprensible
Como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios ocultos, considero clave que el perito sepa transmitir claramente al juez no solo la existencia del defecto, sino su causa, su vinculación con incumplimientos normativos y la razonabilidad de la solución propuesta.
Error #10: No documentar adecuadamente la evolución de los defectos
El último error fatal es no documentar cronológicamente la evolución de los defectos constructivos. Los procedimientos por vicios en la edificación suelen prolongarse durante años, y durante este tiempo los defectos pueden agravarse o modificarse.
Los abogados novatos suelen conformarse con la documentación inicial, sin actualizar periódicamente el estado de los daños. Esto puede resultar catastrófico si:
- Aparecen nuevos defectos relacionados con los inicialmente reclamados
- Los daños se agravan significativamente
- Se producen situaciones de emergencia que requieren reparaciones urgentes
- Los demandados alegan que los daños se deben a falta de mantenimiento posterior
Para evitar este problema:
- Programa inspecciones periódicas del perito para documentar la evolución
- Instruye al cliente para que fotografíe y registre cualquier cambio
- Conserva todas las comunicaciones con la comunidad, administrador o técnicos
- En caso de reparaciones urgentes, documenta exhaustivamente el estado previo
¿Has detectado errores en tu estrategia al reclamar defectos constructivos? Claves legales para corregir el rumbo
Si ya has iniciado una reclamación por defectos constructivos y sospechas que puedes estar cometiendo alguno de estos errores, aún estás a tiempo de reconducir la situación en muchos casos.
La ampliación de la demanda, la solicitud de diligencias finales o incluso, en casos extremos, el desistimiento para replantear correctamente la estrategia, pueden ser opciones viables dependiendo de la fase procesal en que te encuentres.
Recuerda que la especialización en este campo no es opcional, sino necesaria. Los errores en reclamaciones por defectos constructivos no solo afectan al resultado del procedimiento, sino que pueden generar responsabilidad profesional si el cliente no es adecuadamente informado de las posibilidades reales de éxito.
Conclusión: Evitar los errores comunes en reclamaciones por defectos constructivos
A lo largo de este artículo hemos analizado los diez errores más graves que cometen los abogados sin experiencia al enfrentarse a reclamaciones por vicios constructivos. Desde la fase preliminar hasta la ejecución de sentencia, cada etapa presenta desafíos específicos que requieren conocimientos técnicos y jurídicos especializados.
La clave para evitar estos errores radica en la formación continua, la colaboración estrecha con profesionales técnicos cualificados y la adopción de una perspectiva estratégica que anticipe los obstáculos procesales. No olvides que en estos procedimientos, la preparación técnica es tan importante como el conocimiento jurídico.
Si estás iniciándote en este campo, te animo a invertir tiempo en formación específica sobre patología constructiva y a colaborar con abogados experimentados en tus primeros casos. Tus clientes, enfrentados a situaciones emocionalmente difíciles por los problemas en sus viviendas, merecen una representación legal que maximice sus posibilidades de obtener una reparación justa.
Preguntas frecuentes sobre errores en reclamaciones por defectos constructivos
¿Qué puedo hacer si detecto errores en mi estrategia al reclamar defectos constructivos tras entrega de vivienda?
Si identificas errores en tu estrategia procesal, las opciones dependerán de la fase en que te encuentres. En fase preliminar, puedes reorientar completamente el enfoque. Si ya has presentado demanda pero aún no se ha celebrado la audiencia previa, valora la posibilidad de ampliarla para incluir a todos los responsables o mejorar la fundamentación técnica. En fases más avanzadas, las diligencias finales pueden permitir subsanar algunas carencias probatorias. En casos extremos, el desistimiento y posterior replanteamiento puede ser la opción menos perjudicial, aunque conlleva costas procesales.
¿Qué responsabilidades legales tengo como constructor si me reclaman por errores en la ejecución que generan defectos constructivos?
Como constructor, respondes directamente por los defectos derivados de una ejecución incorrecta de la obra conforme al artículo 17.6 de la LOE. Tu responsabilidad abarca tanto los vicios de ejecución propios como los de tus subcontratistas. Los plazos de garantía varían según el tipo de defecto: un año para acabados, tres para habitabilidad y diez para defectos estructurales. Es fundamental contar con seguros de responsabilidad civil adecuados y documentar exhaustivamente el cumplimiento de las instrucciones de la dirección facultativa. En caso de reclamación, no deberías responder por defectos atribuibles a errores de proyecto o decisiones técnicas de los facultativos, siempre que puedas demostrar que advertiste de posibles problemas.
¿Qué plazos existen para reclamar errores y defectos constructivos según la LOE?
La LOE establece tres plazos de garantía diferentes según la naturaleza del defecto: un año para defectos de terminación o acabado, tres años para defectos de habitabilidad (impermeabilización, aislamiento, instalaciones) y diez años para defectos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio. Es crucial entender que estos son plazos de garantía, no de prescripción. Una vez manifestado el defecto dentro del plazo de garantía correspondiente, el propietario dispone de un plazo de prescripción de dos años para ejercitar la acción legal (artículo 18 LOE). Para vicios no cubiertos por la LOE, puede aplicarse el artículo 1591 del Código Civil con un plazo de garantía de diez años y prescripción de quince años, según jurisprudencia consolidada.
