Las juntas extraordinarias por vicios constructivos se han convertido en una necesidad frecuente en comunidades de propietarios de toda España. Si has detectado grietas, humedades o desprendimientos en zonas comunes de tu edificio, no estás solo. Como abogado especializado en defectos constructivos, comprendo perfectamente la frustración y preocupación que genera esta situación. Te aseguro que existen mecanismos legales efectivos para abordar estos problemas y, en este artículo, te explico paso a paso cómo convocar correctamente una junta extraordinaria por vicios constructivos para iniciar las acciones necesarias sin perder tiempo ni dinero.
¿Qué son los vicios constructivos y cuándo requieren una junta extraordinaria?
Los vicios constructivos son defectos en la edificación que comprometen la habitabilidad, seguridad o funcionalidad del inmueble. Pueden manifestarse como humedades persistentes, grietas estructurales, fallos en instalaciones o acabados deficientes. Cuando estos problemas afectan a elementos comunes del edificio, es imprescindible actuar colectivamente.
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, he comprobado que la rapidez en la respuesta es fundamental para evitar el agravamiento de los daños y la posible prescripción de acciones legales.
Tipos de defectos que justifican una convocatoria urgente
- Defectos estructurales (grietas, asentamientos, etc.)
- Problemas de estanqueidad (filtraciones, humedades)
- Fallos en instalaciones comunes (electricidad, fontanería, saneamiento)
- Deficiencias en fachadas o cubiertas
- Incumplimientos del Código Técnico de la Edificación
Fundamentos legales para convocar juntas extraordinarias por defectos constructivos
La convocatoria de juntas extraordinarias para tratar vicios constructivos encuentra su respaldo legal en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente en su artículo 16, que regula las juntas de propietarios. Este marco legal se complementa con las garantías establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), especialmente en su artículo 17, que establece los plazos de responsabilidad según la naturaleza del defecto:
- 10 años para defectos estructurales
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 1 año para defectos de acabado
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque la correcta convocatoria de la junta es el primer paso para interrumpir la prescripción y preservar los derechos de reclamación de la comunidad.
Procedimiento correcto para convocar una junta extraordinaria por vicios constructivos
Para que la convocatoria de una junta extraordinaria por vicios constructivos sea válida y efectiva, debemos seguir un procedimiento riguroso:
Pasos previos a la convocatoria
- Documentar los defectos: Fotografías, vídeos y, si es posible, un informe técnico preliminar.
- Comunicación al presidente: Informar formalmente de los problemas detectados.
- Solicitud formal: Al menos el 25% de los propietarios o cuotas de participación pueden solicitar la convocatoria.
Elementos esenciales de la convocatoria
Una convocatoria correcta debe incluir:
- Carácter extraordinario de la reunión
- Orden del día específico mencionando los vicios constructivos a tratar
- Fecha, hora y lugar (primera y segunda convocatoria)
- Documentación adjunta relevante (informes técnicos, presupuestos, etc.)
- Firma del presidente o, en su defecto, de los propietarios solicitantes
Aquí viene lo que nadie te cuenta: la redacción del orden del día es crucial. Debe ser suficientemente específico para que los propietarios entiendan la gravedad del asunto, pero también lo bastante amplio para permitir la toma de decisiones efectivas.
Modelo de convocatoria para juntas extraordinarias sobre vicios constructivos
A continuación, comparto un modelo básico que puede adaptarse a las circunstancias particulares de cada comunidad:
CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA
Por la presente, se convoca a todos los propietarios a la Junta General Extraordinaria que tendrá lugar el día [FECHA] a las [HORA] en primera convocatoria y a las [HORA+30min] en segunda convocatoria, en [LUGAR], para tratar el siguiente:
ORDEN DEL DÍA
- Exposición de los vicios constructivos detectados en [ELEMENTOS AFECTADOS].
- Presentación y, en su caso, aprobación del informe técnico preliminar.
- Debate y aprobación, si procede, de la contratación de un perito para elaboración de informe pericial completo.
- Debate y aprobación, si procede, del inicio de acciones legales contra los agentes responsables.
- Aprobación, si procede, de derrama extraordinaria para hacer frente a los gastos derivados.
- Delegación en el Presidente para la ejecución de los acuerdos adoptados.
- Ruegos y preguntas.
Se adjunta a esta convocatoria: [DOCUMENTACIÓN RELEVANTE]
Firma: El Presidente de la Comunidad
Errores comunes al convocar juntas por defectos en la construcción
Veamos por qué estos detalles marcan la diferencia. En mi práctica profesional, he identificado varios errores frecuentes que pueden invalidar la convocatoria o restar eficacia a los acuerdos:
- Plazos insuficientes: La convocatoria debe realizarse con al menos 6 días de antelación (salvo urgencia justificada).
- Orden del día impreciso: No especificar claramente que se tratarán vicios constructivos.
- Falta de documentación técnica: Convocar sin un mínimo respaldo técnico que acredite los defectos.
- Omisión de puntos clave: No incluir la posibilidad de aprobar peritajes o acciones legales.
- Notificación incorrecta: No utilizar los medios adecuados para notificar a todos los propietarios.
Cuando un cliente llega al despacho preocupado por cómo convocar correctamente una junta extraordinaria por vicios constructivos, siempre insisto en la importancia de una preparación minuciosa que evite estos errores.
Desarrollo efectivo de la junta extraordinaria sobre vicios constructivos
Una vez convocada correctamente la junta, es fundamental gestionarla adecuadamente para lograr resultados:
Recomendaciones para una junta productiva
- Preparación técnica: Contar con un técnico que pueda explicar los defectos detectados.
- Documentación visual: Presentar fotografías, vídeos o planos que ilustren los problemas.
- Control de tiempos: Establecer tiempos de intervención para evitar debates interminables.
- Claridad en las votaciones: Formular con precisión las propuestas a votar.
- Acta detallada: Asegurar que se recogen fielmente los acuerdos y las mayorías obtenidas.
La correcta gestión de una junta extraordinaria por vicios constructivos puede marcar la diferencia entre una reclamación exitosa y años de frustración y gastos innecesarios.
Acuerdos clave que deben adoptarse en la junta sobre defectos constructivos
Para que la junta sea verdaderamente efectiva, es recomendable que se adopten los siguientes acuerdos:
- Aprobación de informe pericial: Autorizar la contratación de un perito especializado.
- Autorización para reclamar: Facultar al presidente para iniciar reclamaciones extrajudiciales.
- Aprobación de acciones legales: Si fuera necesario, autorizar la interposición de demanda.
- Provisión económica: Aprobar una derrama para cubrir gastos periciales y jurídicos.
- Seguimiento: Establecer un mecanismo de información periódica a los propietarios.
Conclusión: La importancia de una convocatoria legal y efectiva
La correcta convocatoria de juntas extraordinarias por vicios constructivos es el primer paso para defender los derechos de la comunidad frente a defectos que pueden comprometer la seguridad y el valor del edificio. Una convocatoria bien ejecutada garantiza la validez de los acuerdos y sienta las bases para una reclamación exitosa.
Si has detectado vicios constructivos en tu comunidad y no sabes cómo proceder, recuerda que no estás solo. Como abogado especializado en este campo, te recomiendo actuar con diligencia pero también con rigor, siguiendo los pasos descritos en esta guía para maximizar las posibilidades de éxito en la reclamación.
Preguntas frecuentes sobre juntas extraordinarias por vicios constructivos
¿Quién puede solicitar la convocatoria de una junta extraordinaria por vicios constructivos?
Cualquier propietario puede solicitar al presidente la convocatoria, pero legalmente solo está obligado a convocarla cuando lo soliciten al menos el 25% de los propietarios o cuotas de participación. Si el presidente se niega injustificadamente, los propietarios pueden convocarla directamente cumpliendo los requisitos formales establecidos en la LPH.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar acciones legales por vicios constructivos?
Según el artículo 17 de la LPH, la interposición de acciones judiciales en defensa de la comunidad requiere mayoría simple (más votos a favor que en contra) de propietarios y cuotas en primera convocatoria. En segunda convocatoria, basta la mayoría simple de los asistentes, siempre que representen al menos un tercio de las cuotas de participación.
¿Pueden los propietarios ausentes impugnar los acuerdos tomados en una junta extraordinaria sobre vicios constructivos?
Los propietarios ausentes pueden impugnar los acuerdos en un plazo de tres meses si son contrarios a la ley o a los estatutos, o en un año si resultan gravemente lesivos para la comunidad o perjudican a algún propietario. Por eso es fundamental que la convocatoria cumpla escrupulosamente todos los requisitos legales y que el acta refleje fielmente lo acordado.
