Las causas ocultas de por qué perdimos nuestro primer caso de humedades
Corría el año 2015 cuando María y Antonio acudieron a nuestro despacho. Su caso parecía sólido: habían comprado un piso de nueva construcción y, tras la primera temporada de lluvias, aparecieron manchas de humedad en el techo del salón y dormitorio principal. La promotora se desentendió alegando que podría tratarse de condensaciones por mal uso de la vivienda.
Contratamos un perito, preparamos la demanda y confiamos en que la justicia nos daría la razón. Sin embargo, el juez desestimó nuestra reclamación. ¿La razón principal? No habíamos documentado adecuadamente la evolución de los daños ni establecido con precisión cuándo comenzaron a manifestarse las humedades.
El error fundamental: documentación insuficiente
Nuestro primer error fue no insistir lo suficiente en la importancia de documentar cronológicamente la aparición y evolución de las humedades. Aunque teníamos fotografías, estas no estaban fechadas ni georreferenciadas, lo que permitió a la defensa cuestionar cuándo habían aparecido realmente los defectos.
Aquí viene lo que nadie te cuenta… La carga de la prueba en casos de humedades recae principalmente sobre el demandante. Sin una documentación meticulosa y cronológica, es extremadamente difícil demostrar que las humedades son consecuencia de defectos constructivos y no de un mantenimiento inadecuado.
Las 5 lecciones clave que aprendimos tras perder nuestro primer caso de humedades
Esta derrota nos obligó a replantear completamente nuestra estrategia para abordar casos similares. Estas son las lecciones fundamentales que transformaron nuestra práctica:
- Documentación exhaustiva desde el primer día: Ahora exigimos fotografías fechadas, vídeos y un registro cronológico detallado de la aparición y evolución de cualquier defecto.
- Peritaje temprano y completo: No basta con un informe superficial. El perito debe identificar claramente la causa raíz del problema y vincularla a defectos constructivos específicos.
- Comunicaciones formales documentadas: Todas las reclamaciones previas deben realizarse por canales que dejen constancia fehaciente (burofax, correo certificado, acta notarial).
- Análisis de plazos de garantía: Verificar meticulosamente los plazos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) para cada tipo de defecto.
- Estrategia procesal adaptada: Cada caso de humedades tiene particularidades que requieren un enfoque jurídico específico.
La importancia del informe pericial en casos de humedades
En aquel primer caso perdido, nuestro informe pericial era técnicamente correcto pero carecía de elementos cruciales. El perito identificó filtraciones en la cubierta, pero no estableció claramente la relación causal entre el defecto constructivo y las humedades manifestadas.
Desde entonces, exigimos que los informes periciales en casos de humedades incluyan:
- Análisis de la composición de los materiales utilizados
- Comparativa con lo establecido en el proyecto y memoria de calidades
- Evaluación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), especialmente el Documento Básico HS (Salubridad)
- Pruebas específicas (termografías, mediciones de humedad, catas) que evidencien el origen del problema
- Propuesta de reparación detallada con valoración económica
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? El artículo 17.8 de la LOE establece que «quien alegue un defecto constructivo tiene la carga de probarlo», y un informe pericial robusto es la piedra angular de esta prueba.
Cómo transformamos nuestra derrota en una metodología ganadora para casos de humedades
Tras analizar por qué perdimos aquel primer caso de humedades, desarrollamos un protocolo específico que ha incrementado significativamente nuestra tasa de éxito. En mi opinión como abogado especializado en vicios constructivos, la clave está en la preparación meticulosa desde el primer contacto con el cliente.
Nuestro protocolo actual incluye:
Fase previa a la demanda
- Entrevista estructurada para recabar toda la información relevante sobre la manifestación de las humedades
- Revisión exhaustiva de documentación (escritura, memoria de calidades, proyecto, licencias, certificado final de obra)
- Visita técnica preliminar para documentar los daños antes de contratar al perito judicial
- Reclamación formal documentada a todos los posibles responsables (promotor, constructor, arquitecto)
Desde mi experiencia en casos de humedades y defectos constructivos, siempre recomiendo actuar antes de que prescriba el derecho a reclamar, pero nunca precipitarse sin tener todas las pruebas necesarias.
Los plazos críticos que no supimos manejar en nuestro primer caso de humedades perdido
Uno de los factores determinantes en aquella derrota fue no haber prestado suficiente atención a los plazos establecidos en la LOE. El artículo 17 establece tres periodos de garantía diferentes según el tipo de defecto:
- 1 año para defectos de terminación o acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad (donde suelen encuadrarse las humedades)
- 10 años para defectos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio
En el caso que perdimos, las humedades aparecieron cerca del final del periodo de tres años, y nuestra demora en presentar la reclamación formal generó dudas sobre si estábamos dentro del plazo. La lección aprendida fue contundente: actuar con rapidez pero sin precipitación, documentando cada paso y asegurando que todas las comunicaciones queden registradas fehacientemente.
Estrategias efectivas tras aprender por qué perdimos nuestro primer caso de humedades
Aquella derrota nos enseñó que la estrategia procesal debe adaptarse a las circunstancias específicas de cada caso. No todos los problemas de humedades tienen el mismo origen ni requieren el mismo enfoque legal.
Actualmente diferenciamos entre:
- Humedades por filtración (cubiertas, fachadas, ventanas): Suelen implicar incumplimientos del DB-HS1 del CTE
- Humedades por condensación: Requieren análisis de sistemas de ventilación y aislamiento térmico
- Humedades por capilaridad: Vinculadas a defectos en la impermeabilización de cimentaciones y soleras
- Humedades por fugas en instalaciones: Exigen localización precisa del origen y responsable específico
Cada tipología requiere pruebas específicas y argumentaciones jurídicas diferenciadas. La personalización de la estrategia legal es fundamental para evitar los errores que nos llevaron a perder aquel primer caso.
Conclusión: Transformando la derrota en experiencia
Perder aquel primer caso de humedades fue doloroso, pero transformó completamente nuestra forma de trabajar. Hoy, gracias a aquella experiencia, nuestro enfoque es mucho más riguroso, metódico y efectivo. Las lecciones aprendidas nos han permitido ayudar a cientos de propietarios a obtener la reparación o compensación que merecían.
Si estás enfrentando problemas de humedades en tu vivienda, no cometas los mismos errores. Documenta exhaustivamente, busca asesoramiento técnico y legal especializado, y actúa dentro de los plazos establecidos. La diferencia entre ganar y perder un caso de humedades suele estar en los detalles y en la preparación.
Preguntas frecuentes sobre casos de humedades
¿Qué puedo hacer si detecto humedades tras la entrega de mi vivienda?
Lo primero es documentar fotográficamente los daños, con imágenes fechadas y georreferenciadas si es posible. A continuación, comunica formalmente el problema al vendedor, promotor o constructor mediante burofax o medio fehaciente. Es recomendable solicitar un informe pericial que identifique la causa y origen de las humedades, y consultar con un abogado especializado antes de que transcurran los plazos de garantía establecidos en la LOE.
¿Qué plazos existen para reclamar humedades según la LOE?
La LOE establece diferentes plazos de garantía según el tipo de defecto: 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (donde suelen encuadrarse la mayoría de humedades) y 10 años para defectos estructurales. Una vez manifestado el defecto dentro de estos plazos, dispones de 2 años para ejercitar la acción legal. Es crucial identificar correctamente la naturaleza del defecto para determinar el plazo aplicable, ya que algunas humedades graves pueden considerarse defectos estructurales si afectan a elementos portantes.
