Cuando descubres humedades en tu casa y sospechas que son producto de vicios constructivos, comienza una carrera contrarreloj para reclamar por humedades en tu casa. No estás solo en esta situación. Como abogado especializado en reclamaciones por vicios constructivos, he ayudado a cientos de propietarios a enfrentarse a constructoras, promotoras y aseguradoras. Te prometo que tras leer esta guía tendrás claro cómo reclamar por humedades en tu vivienda, qué plazos tienes y qué documentación necesitas para tener éxito.
¿Qué son los vicios constructivos y cómo afectan a las humedades en tu casa?
Los vicios constructivos son defectos en la edificación que comprometen la habitabilidad, seguridad o estabilidad de una vivienda. Las humedades suelen ser uno de los problemas más frecuentes y pueden manifestarse de diferentes formas:
- Manchas en paredes y techos
- Desprendimiento de pintura o revestimientos
- Aparición de moho o hongos
- Deterioro de estructuras de madera
- Olores desagradables
Estos problemas no son simples inconvenientes estéticos. Las humedades pueden comprometer seriamente la salud de los habitantes y la integridad estructural del inmueble si no se abordan adecuadamente.
Marco legal para reclamar por humedades en casa por vicios constructivos
Para reclamar por humedades derivadas de vicios constructivos en España, es fundamental conocer la normativa aplicable:
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La LOE establece en su art. 17 tres tipos de garantías según la naturaleza del defecto:
- 1 año para defectos de terminación o acabado
- 3 años para defectos de habitabilidad (donde suelen encuadrarse las humedades)
- 10 años para defectos estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque el plazo para reclamar comienza desde la recepción de la obra, no desde que detectas el problema. Muchas reclamaciones por humedades fracasan por presentarse fuera de plazo.
Código Civil
El art. 1.591 del Código Civil establece la responsabilidad decenal del constructor y el arquitecto por la ruina del edificio. Aunque la LOE ha absorbido gran parte de su aplicación, sigue siendo relevante para:
- Viviendas anteriores a la entrada en vigor de la LOE (mayo de 2000)
- Defectos no contemplados específicamente en la LOE
- Reclamaciones contractuales complementarias
Código Técnico de la Edificación (CTE)
El CTE establece los requisitos básicos que deben cumplir los edificios en materia de seguridad y habitabilidad. Su Documento Básico HS (Salubridad) contiene especificaciones técnicas sobre protección frente a la humedad que son fundamentales para determinar si existe incumplimiento normativo.
Tipos de humedades que permiten reclamar por vicios constructivos
No todas las humedades tienen el mismo origen ni implican responsabilidad del constructor o promotor. Es crucial identificar correctamente el tipo:
Humedades por filtración
Aparecen cuando el agua penetra desde el exterior (tejados, terrazas, fachadas) por defectos en la impermeabilización o en juntas y sellados. Son las más habituales en reclamaciones por vicios constructivos y suelen manifestarse tras periodos de lluvia.
Humedades por condensación
Se producen cuando el vapor de agua del ambiente se condensa en superficies frías. Aunque pueden deberse a hábitos de ventilación, también pueden originarse por:
- Deficiente aislamiento térmico
- Puentes térmicos no resueltos
- Sistemas de ventilación inadecuados o mal ejecutados
Humedades por capilaridad
Ascienden desde el terreno por los elementos en contacto con él. Indican problemas en:
- Impermeabilización de cimentaciones
- Ausencia o deterioro de barreras anticapilaridad
- Drenajes insuficientes
Humedades por rotura de instalaciones
Causadas por fugas en tuberías o instalaciones de agua. Pueden ser responsabilidad del constructor si se deben a:
- Materiales defectuosos
- Mala ejecución de uniones o empalmes
- Diseño inadecuado del trazado
Pasos para reclamar por humedades en casa derivadas de vicios constructivos
Aquí viene lo que nadie te cuenta… El éxito de tu reclamación por humedades depende en gran medida de cómo actúes desde el primer momento. Sigue estos pasos:
1. Documentación exhaustiva del problema
Documenta meticulosamente las humedades desde su aparición:
- Fotografías datadas que muestren la evolución del problema
- Vídeos que evidencien filtraciones activas
- Registro de cuándo y cómo se manifestaron los primeros síntomas
- Mediciones de humedad si es posible
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, los casos mejor documentados tienen un 70% más de probabilidades de resolverse favorablemente.
2. Informe pericial técnico
Contrata a un arquitecto o aparejador para que elabore un informe pericial que determine el origen exacto de las humedades. Este documento debe:
- Identificar la causa técnica del problema
- Relacionarla con defectos constructivos concretos
- Determinar qué normativa se ha incumplido
- Proponer soluciones y valorar su coste
Este informe será la piedra angular de tu reclamación, tanto en la vía extrajudicial como judicial.
3. Comunicación fehaciente a los responsables
Notifica formalmente el problema a todos los posibles responsables:
- Promotor
- Constructor
- Arquitecto y aparejador
- Compañía aseguradora (seguro decenal)
Esta comunicación debe realizarse mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo para que quede constancia de su contenido y fecha de recepción.
Plazos críticos para reclamar por humedades en casa según el tipo de vicio constructivo
Veamos por qué este detalle marca la diferencia… Los plazos para reclamar son diferentes según la naturaleza del defecto y la normativa aplicable:
Plazos de garantía (tiempo durante el cual debe manifestarse el defecto)
- Defectos de terminación: 1 año desde la recepción de la obra (art. 17.1.a LOE)
- Defectos de habitabilidad (la mayoría de humedades): 3 años desde la recepción (art. 17.1.b LOE)
- Defectos estructurales: 10 años desde la recepción (art. 17.1.c LOE)
Plazos de prescripción (tiempo para interponer la acción legal)
Una vez manifestado el defecto dentro del plazo de garantía, dispones de 2 años para ejercitar la acción legal (art. 18 LOE). Este es un aspecto crucial que muchos propietarios desconocen y que provoca la pérdida de derechos.
¿Quiénes son responsables de las humedades por vicios constructivos?
La LOE establece un régimen de responsabilidad específico para cada agente de la edificación:
- Promotor: Responde solidariamente con todos los demás agentes (art. 17.3 LOE)
- Constructor: Responsable de la ejecución material y de los materiales empleados
- Arquitecto: Responde por defectos de diseño o dirección de obra
- Arquitecto técnico/Aparejador: Responsable de controlar la ejecución material
- Otros técnicos intervinientes: Según su ámbito de competencia
La responsabilidad es solidaria cuando no puede individualizarse la causa o existen concausas, lo que beneficia al propietario al permitirle reclamar a cualquiera de los responsables por la totalidad.
Proceso judicial para reclamar por humedades en casa: lo que debes saber
Si la vía extrajudicial fracasa, el proceso judicial para reclamar por humedades derivadas de vicios constructivos sigue estos pasos:
1. Demanda fundamentada
La demanda debe incluir:
- Descripción detallada de los defectos
- Fundamentación jurídica (LOE, Código Civil, CTE)
- Informe pericial que acredite el origen y causa de las humedades
- Valoración económica de los daños y reparaciones necesarias
- Identificación de todos los posibles responsables
2. Prueba pericial judicial
El juez designará un perito judicial que examinará la vivienda y emitirá un informe independiente. Esta prueba suele ser determinante para el resultado del procedimiento.
3. Sentencia y ejecución
La sentencia puede establecer:
- Obligación de reparar los defectos
- Indemnización económica equivalente al coste de las reparaciones
- Indemnización por daños adicionales (mobiliario, enseres, daño moral)
En caso de incumplimiento voluntario, se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia.
Casos prácticos: reclamaciones exitosas por humedades derivadas de vicios constructivos
A lo largo de mi carrera como abogado especializado, he gestionado numerosos casos de reclamaciones por humedades. Estos ejemplos ilustran situaciones comunes:
Caso 1: Filtraciones en fachada ventilada
María compró un piso en un edificio de nueva construcción con fachada ventilada. A los dos años, aparecieron humedades en el salón tras periodos de lluvia intensa. El informe pericial determinó que:
- La cámara ventilada carecía de las impermeabilizaciones exigidas por el CTE
- Los anclajes de la fachada perforaban la barrera impermeable sin sellado adecuado
Resultado: Sentencia favorable que obligó al promotor y constructor a reparar íntegramente la fachada y los daños interiores.
Caso 2: Humedades por capilaridad en vivienda unifamiliar
La familia Gómez detectó humedades ascendentes en los muros de su vivienda unifamiliar al año y medio de la entrega. La pericial demostró:
- Ausencia de lámina impermeabilizante bajo solera
- Drenaje perimetral insuficiente
- Falta de barrera anticapilaridad en muros
Resultado: Acuerdo extrajudicial por el que el constructor asumió las obras de impermeabilización y la indemnización por daños en mobiliario.
Errores comunes al reclamar por humedades en casa que debes evitar
Muchas reclamaciones fracasan por errores evitables:
- Demorar la reclamación hasta que los daños son muy evidentes (riesgo de prescripción)
- No documentar adecuadamente la evolución del problema desde su inicio
- Realizar reparaciones por cuenta propia sin peritaje previo, eliminando pruebas
- Dirigir la reclamación solo a uno de los agentes cuando la responsabilidad puede ser compartida
- Conformarse con soluciones parciales que no abordan la causa raíz del problema
Como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios ocultos, considero clave documentar bien los daños desde el primer momento y no aceptar soluciones provisionales que solo enmascaran el problema.
Cómo ViciosConstructivos te ayuda a reclamar por humedades en tu casa
En ViciosConstructivos, bajo mi dirección como abogado especializado en defectos de construcción, ofrecemos un acompañamiento integral a propietarios afectados por humedades derivadas de vicios constructivos:
- Primera consulta evaluativa donde analizamos tu caso y determinamos su viabilidad
- Revisión exhaustiva de documentación (contratos, memoria de calidades, planos, licencias)
- Coordinación con peritos especializados para determinar el origen técnico de las humedades
- Reclamación extrajudicial fundamentada dirigida a todos los agentes responsables
- Negociación profesional para alcanzar acuerdos satisfactorios sin necesidad de juicio
- Representación judicial completa si fuera necesario llegar a los tribunales
Nuestro enfoque se basa en la especialización técnico-jurídica y en la transparencia con el cliente en todas las fases del proceso.
Preguntas frecuentes sobre reclamaciones por humedades en casa
¿Qué puedo hacer si detecto humedades por vicios constructivos tras la entrega de mi vivienda?
Lo primero es documentar el problema con fotografías y vídeos. Después, contacta con un perito técnico para que determine el origen y causa de las humedades. Con ese informe, notifica formalmente mediante burofax a promotor, constructor y dirección facultativa. Si no obtienes respuesta satisfactoria en 30 días, consulta con un abogado especializado para iniciar acciones legales, siempre dentro de los plazos establecidos por la LOE.
¿Qué responsabilidades legales tengo como constructor si me reclaman por humedades derivadas de vicios constructivos?
Como constructor, respondes por defectos de ejecución material y por los materiales empleados en la obra. Si las humedades se deben a una mala ejecución de impermeabilizaciones, aislamientos o instalaciones, serás responsable de su reparación. La LOE establece una responsabilidad de 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (como las humedades) y de 10 años si comprometen la estructura. Es recomendable notificar a tu seguro de responsabilidad civil y colaborar con los peritos para determinar el origen exacto del problema.
¿Qué plazos existen para reclamar humedades por vicios constructivos según la LOE?
La LOE establece tres plazos de garantía según el tipo de defecto: 1 año para defectos de acabado, 3 años para problemas de habitabilidad (donde suelen encuadrarse las humedades) y 10 años para defectos estructurales. Estos plazos se cuentan desde la recepción de la obra (no desde la escritura o entrega de llaves). Una vez manifestado el defecto dentro del plazo de garantía correspondiente, dispones de 2 años adicionales para interponer la reclamación judicial. Si dejas pasar este plazo, tu acción prescribirá aunque el defecto se haya manifestado en plazo.
Conclusión: actúa con rapidez y asesoramiento experto
Las humedades derivadas de vicios constructivos no solo deterioran tu vivienda, sino que pueden afectar a tu salud y devaluar significativamente tu inversión. El éxito de tu reclamación depende fundamentalmente de tres factores: actuar dentro de los plazos legales, documentar adecuadamente el problema y contar con asesoramiento técnico-jurídico especializado.
No permitas que los responsables eludan sus obligaciones con excusas técnicas o dilaciones. La ley te protege, pero debes ejercer tus derechos correctamente y en tiempo. Si has detectado humedades en tu vivienda y sospechas que se deben a defectos constructivos, no estás solo en esta batalla. Contacta con profesionales especializados que puedan orientarte desde el primer momento y maximizar tus posibilidades de obtener una reparación integral o la indemnización que mereces.
