Como abogado especializado en derecho inmobiliario y defectos constructivos, he visto cómo muchas comunidades de vecinos sufren las consecuencias de una mala ejecución de obra sin saber exactamente qué pasos seguir para exigir responsabilidades. La buena noticia es que la legislación española ofrece mecanismos efectivos para reclamar por defectos en la construcción de edificios comunitarios, pero debes conocer los procedimientos adecuados.
En esta guía completa para 2025, te explicaré detalladamente todo lo que necesitas saber para afrontar con éxito un proceso de reclamación por vicios constructivos en tu comunidad de propietarios. Desde la identificación de los defectos hasta las vías legales disponibles, pasando por los plazos de garantía y los responsables a quienes dirigir tu reclamación.
¿Qué son exactamente los vicios constructivos y cómo identificarlos en tu comunidad?
Antes de iniciar cualquier proceso para reclamar la reparación de vicios constructivos en una comunidad de propietarios, es fundamental entender qué constituye exactamente un vicio o defecto constructivo según la normativa vigente.
Los vicios constructivos son aquellas deficiencias que afectan a un inmueble y que tienen su origen en el proceso de edificación, ya sea por errores de diseño, defectos en los materiales utilizados o fallos en la ejecución de la obra. Estos defectos pueden manifestarse inmediatamente tras la entrega del edificio o aparecer con el paso del tiempo.
La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) clasifica los defectos constructivos en tres categorías principales:
- Defectos estructurales: Afectan a elementos fundamentales del edificio comprometiendo su resistencia mecánica y estabilidad. Ejemplos: grietas estructurales, fallos en cimentación, problemas en pilares o vigas.
- Defectos de habitabilidad: Afectan a las condiciones de salubridad, estanqueidad y uso del edificio. Ejemplos: humedades, filtraciones, mal funcionamiento de instalaciones, aislamiento térmico o acústico deficiente.
- Defectos de terminación o acabado: Imperfecciones en los acabados del edificio. Ejemplos: desprendimiento de azulejos, pintura defectuosa, puertas o ventanas mal ajustadas.
Para identificar correctamente estos defectos en tu comunidad, recomiendo seguir estos pasos:
- Realizar una inspección visual detallada de todas las zonas comunes del edificio.
- Documentar mediante fotografías y vídeos todos los defectos observados.
- Consultar con los vecinos para recopilar información sobre problemas similares en sus viviendas.
- Contrastar los defectos encontrados con lo establecido en el proyecto y la memoria de calidades.
- Solicitar la opinión de un técnico especializado (arquitecto o aparejador) que pueda valorar profesionalmente los defectos.
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, he comprobado que una correcta identificación y documentación inicial de los defectos es crucial para el éxito de cualquier reclamación posterior.
Marco legal para reclamar reparaciones por vicios constructivos en comunidades de propietarios
Para afrontar con garantías un proceso de reclamación por defectos constructivos en tu comunidad de propietarios, es imprescindible conocer el marco legal aplicable. La legislación española contempla diferentes vías para exigir responsabilidades por vicios en la construcción, cada una con sus particularidades y plazos.
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La LOE (Ley 38/1999) constituye el principal marco normativo para reclamar la reparación de vicios constructivos en comunidades de propietarios. Esta ley establece un régimen de garantías y responsabilidades para los agentes que intervienen en el proceso edificatorio.
El artículo 17 de la LOE establece tres periodos de garantía según el tipo de defecto:
- 10 años para defectos estructurales que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- 3 años para defectos de habitabilidad que afecten a la higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía, aislamiento térmico y otros aspectos funcionales.
- 1 año para defectos de terminación o acabado.
Estos plazos comienzan a contar desde la fecha de recepción de la obra o, en su defecto, desde la fecha del certificado final de obra.
Código Civil
El artículo 1.591 del Código Civil establece una responsabilidad decenal (10 años) por ruina del edificio, que ha sido parcialmente desplazada por la LOE, pero que sigue siendo aplicable en determinados supuestos. Esta vía puede ser especialmente útil para reclamar por vicios ocultos en comunidades de propietarios que se manifiestan después de los plazos establecidos en la LOE.
Además, el Código Civil contempla la responsabilidad contractual (artículos 1.101 y siguientes) y extracontractual (artículo 1.902), que pueden ser invocadas en determinadas circunstancias para exigir la reparación de daños derivados de vicios constructivos.
Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios y establece los mecanismos para la toma de decisiones colectivas. El artículo 10 de la LPH establece la obligatoriedad de realizar obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, lo que incluye la reparación de defectos constructivos.
Para iniciar un proceso de reclamación por vicios constructivos, la comunidad deberá adoptar los acuerdos necesarios en junta de propietarios, siguiendo las mayorías establecidas en la LPH.
¿Quiénes son los responsables ante los que reclamar por vicios constructivos en una comunidad?
Uno de los aspectos más complejos al reclamar la reparación de defectos constructivos en comunidades de vecinos es identificar correctamente a los responsables. La LOE establece un régimen de responsabilidad para los diferentes agentes que intervienen en el proceso edificatorio:
Promotor
El promotor es el principal responsable frente a los propietarios, respondiendo solidariamente con los demás agentes intervinientes. Esto significa que la comunidad puede dirigir su reclamación directamente contra el promotor por la totalidad de los defectos, independientemente de quién haya sido el causante material de los mismos.
Esta responsabilidad del promotor supone una importante ventaja para las comunidades de propietarios, ya que simplifica el proceso de reclamación al no tener que determinar inicialmente quién es el responsable técnico de cada defecto.
Constructor
El constructor responde por los vicios o defectos derivados de la ejecución material de la obra. Su responsabilidad abarca tanto los trabajos ejecutados directamente por él como los realizados por subcontratistas.
En mi experiencia profesional gestionando casos de reclamaciones por vicios constructivos en edificios residenciales, he comprobado que muchos de los defectos tienen su origen en una deficiente ejecución material, lo que hace al constructor uno de los principales destinatarios de las reclamaciones.
Arquitecto y arquitecto técnico
El arquitecto, como autor del proyecto, responde por los defectos derivados de insuficiencias, errores o imprecisiones del mismo. Por su parte, el arquitecto técnico o aparejador, como director de la ejecución de la obra, responde por los defectos relacionados con la dirección de los aspectos técnicos de la obra.
Estos profesionales suelen ser responsables de los defectos más graves, especialmente aquellos que afectan a elementos estructurales del edificio.
Otros agentes
Además de los anteriores, pueden ser responsables:
- Los suministradores de productos de construcción
- Las entidades y laboratorios de control de calidad
- Cualquier otro agente que intervenga en el proceso edificatorio
La LOE establece un régimen de responsabilidad individual (cada agente responde por los daños causados por su actuación) pero también contempla la responsabilidad solidaria cuando no puede individualizarse la causa de los daños o cuando existe concurrencia de culpas.
Pasos para reclamar la reparación de vicios constructivos en tu comunidad de propietarios
El proceso para reclamar la reparación de vicios constructivos en una comunidad de propietarios requiere seguir una serie de pasos ordenados para maximizar las posibilidades de éxito. Basándome en mi experiencia profesional, recomiendo el siguiente procedimiento:
1. Detección y documentación de los defectos
El primer paso es identificar y documentar exhaustivamente todos los defectos constructivos presentes en el edificio. Para ello:
- Realiza una inspección detallada de todas las zonas comunes del edificio
- Documenta mediante fotografías y vídeos todos los defectos encontrados
- Elabora un listado descriptivo de cada defecto, indicando su ubicación exacta
- Recopila información sobre cuándo aparecieron los defectos y su evolución
Esta documentación será fundamental tanto para la reclamación extrajudicial como para un eventual procedimiento judicial posterior.
2. Convocatoria de junta de propietarios
Para que la comunidad pueda actuar legalmente, es necesario adoptar los acuerdos correspondientes en junta de propietarios. El presidente de la comunidad o el administrador deberá convocar una junta con el siguiente orden del día:
- Información sobre los defectos constructivos detectados
- Aprobación del inicio de acciones legales para reclamar la reparación
- Autorización al presidente para representar a la comunidad en el procedimiento
- Aprobación de los gastos necesarios (informes periciales, honorarios de abogados, etc.)
El acuerdo para iniciar reclamaciones por defectos constructivos en la comunidad deberá adoptarse por mayoría simple (la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación), según establece el artículo 17 de la LPH.
3. Informe pericial
Un elemento clave en cualquier reclamación por vicios constructivos es contar con un informe pericial elaborado por un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico). Este informe debe:
- Describir detalladamente los defectos constructivos
- Determinar sus causas técnicas
- Establecer las responsabilidades de los diferentes agentes intervinientes
- Valorar económicamente el coste de las reparaciones necesarias
- Proponer soluciones técnicas para subsanar los defectos
La calidad y rigurosidad de este informe pericial será determinante para el éxito de la reclamación, por lo que es fundamental contar con un profesional experimentado en este tipo de dictámenes.
4. Reclamación extrajudicial
Antes de acudir a la vía judicial, es recomendable intentar una solución amistosa mediante una reclamación extrajudicial. Esta reclamación debe:
- Dirigirse a todos los posibles responsables (promotor, constructor, arquitectos, etc.)
- Describir detalladamente los defectos constructivos
- Adjuntar o hacer referencia al informe pericial
- Solicitar expresamente la reparación de los defectos o una indemnización equivalente
- Establecer un plazo razonable para la respuesta
- Advertir de la posibilidad de iniciar acciones judiciales en caso de no obtener una respuesta satisfactoria
Esta reclamación debe enviarse por un medio que permita acreditar su recepción (burofax, correo certificado con acuse de recibo, etc.).
5. Procedimiento judicial
Si la reclamación extrajudicial no prospera, será necesario iniciar un procedimiento judicial para exigir la reparación de vicios constructivos en la comunidad de propietarios. Este procedimiento generalmente consistirá en:
- Demanda: Presentada por el abogado de la comunidad contra los agentes responsables
- Contestación a la demanda: Los demandados presentarán sus alegaciones
- Audiencia previa: Fase procesal para resolver cuestiones procesales, fijar hechos controvertidos y proponer pruebas
- Juicio: Práctica de las pruebas propuestas y admitidas (declaraciones de testigos, ratificación de peritos, etc.)
- Sentencia: Resolución judicial que determinará si procede o no la reclamación
El procedimiento judicial puede ser largo y complejo, por lo que es fundamental contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y vicios constructivos.
Plazos clave para reclamar por vicios constructivos en comunidades de propietarios
Uno de los aspectos más críticos al reclamar la reparación de vicios constructivos en tu comunidad de propietarios son los plazos. Conocerlos y respetarlos es fundamental para no perder el derecho a reclamar.
Plazos de garantía
Como ya he mencionado, la LOE establece tres periodos de garantía según el tipo de defecto:
- 10 años para defectos estructurales
- 3 años para defectos de habitabilidad
- 1 año para defectos de terminación o acabado
Estos plazos indican el periodo durante el cual deben manifestarse los defectos para poder reclamar por ellos. Es importante entender que no son plazos para presentar la reclamación, sino periodos durante los cuales deben aparecer los defectos.
Plazos de prescripción
Una vez manifestado el defecto dentro del periodo de garantía correspondiente, la acción para reclamar prescribe a los dos años desde que aparecen los daños (artículo 18 de la LOE).
Este plazo de dos años es el que realmente limita el tiempo disponible para presentar la reclamación, ya sea extrajudicial o judicialmente.
Interrupción de la prescripción
La prescripción puede interrumpirse mediante:
- Reclamación extrajudicial fehaciente (burofax, acta notarial, etc.)
- Presentación de demanda judicial
- Reconocimiento de la deuda por parte del deudor
Cada vez que se interrumpe la prescripción, comienza a contar de nuevo el plazo completo de dos años.
En mi experiencia como abogado especializado en reclamaciones por defectos constructivos en comunidades de vecinos, he visto muchos casos en los que los propietarios pierden su derecho a reclamar por no actuar dentro de los plazos legales. Por ello, recomiendo siempre actuar con celeridad una vez detectados los defectos.
¿Cómo se reparten los gastos al reclamar la reparación de vicios constructivos en la comunidad?
Uno de los aspectos que más dudas genera entre los propietarios es cómo se distribuyen los gastos derivados de la reclamación por vicios constructivos. Veamos los diferentes escenarios:
Gastos del procedimiento de reclamación
Los gastos necesarios para llevar a cabo la reclamación (informes periciales, honorarios de abogados y procuradores, tasas judiciales, etc.) deben ser aprobados en junta de propietarios y se distribuirán entre todos los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan otra cosa.
Estos gastos se consideran gastos comunes necesarios para la adecuada conservación y mantenimiento del edificio, por lo que todos los propietarios están obligados a contribuir, incluso aquellos que votaron en contra de iniciar la reclamación.
Gastos de reparación provisional
En ocasiones, mientras se tramita la reclamación, es necesario realizar reparaciones urgentes para evitar mayores daños o riesgos para los vecinos. Estos gastos también se consideran gastos comunes y se distribuyen según las cuotas de participación.
Sin embargo, estos gastos podrán ser reclamados posteriormente a los responsables de los vicios constructivos como parte de la indemnización.
Distribución de la indemnización
Si la reclamación prospera y se obtiene una indemnización económica, esta deberá destinarse en primer lugar a:
- Reembolsar los gastos del procedimiento
- Reembolsar los gastos de reparaciones provisionales ya realizadas
- Financiar las reparaciones definitivas
Si tras estas aplicaciones quedara algún remanente, este se distribuiría entre los propietarios según sus cuotas de participación o según el acuerdo que se adopte en junta.
Es importante destacar que, en caso de que los defectos afecten de manera desigual a diferentes propietarios, la junta podría acordar una distribución especial de la indemnización que tenga en cuenta esta circunstancia, aunque siempre respetando los principios de equidad y proporcionalidad.
Casos especiales al reclamar la reparación de vicios constructivos en comunidades de propietarios
La casuística en materia de reclamaciones por vicios constructivos en comunidades de propietarios es muy variada. A continuación, analizo algunos casos especiales que requieren consideraciones particulares:
Defectos que afectan tanto a elementos comunes como privativos
Es frecuente encontrar defectos constructivos que afectan simultáneamente a elementos comunes y a elementos privativos. Por ejemplo, filtraciones en fachadas que provocan humedades en viviendas particulares.
En estos casos:
- La comunidad está legitimada para reclamar por los daños en elementos comunes
- Los propietarios afectados están legitimados para reclamar por los daños en sus elementos privativos
Lo más eficiente suele ser coordinar ambas reclamaciones, presentando una demanda conjunta de la comunidad y los propietarios afectados. Esto permite optimizar recursos (un solo informe pericial, un solo procedimiento judicial) y aumenta las probabilidades de éxito.
Comunidades de reciente constitución
Cuando la comunidad se ha constituido recientemente y los defectos constructivos ya existían antes de su constitución, pueden surgir dudas sobre la legitimación para reclamar.
En estos casos, la jurisprudencia ha establecido que la comunidad puede reclamar por los defectos en elementos comunes aunque estos sean anteriores a su constitución formal, siempre que estén dentro de los plazos de garantía y prescripción.
Edificios con subcomunidades
En complejos inmobiliarios con varias subcomunidades (por ejemplo, urbanizaciones con varios bloques), la legitimación para reclamar dependerá de qué elementos están afectados:
- Si los defectos afectan a elementos comunes generales: legitimada la comunidad general
- Si los defectos afectan a elementos comunes de una subcomunidad: legitimada esa subcomunidad
En estos casos es fundamental analizar los estatutos y el título constitutivo para determinar correctamente quién está legitimado para reclamar.
Promotor en concurso de acreedores
Un escenario particularmente complejo se produce cuando el promotor se encuentra en situación de concurso de acreedores. En este caso:
- La reclamación deberá comunicarse al administrador concursal dentro de los plazos establecidos
- Si existe seguro decenal, se puede reclamar directamente a la aseguradora por los defectos estructurales
- Se puede dirigir la reclamación contra los demás agentes responsables (constructor, arquitectos, etc.)
La existencia de un seguro decenal es especialmente relevante en estos casos, ya que garantiza la reparación de los defectos estructurales incluso en caso de insolvencia del promotor.
El papel crucial del informe pericial para reclamar vicios constructivos en comunidades
Si hay un elemento determinante en el éxito de una reclamación por vicios constructivos en una comunidad de propietarios, ese es sin duda el informe pericial. Este documento técnico constituye la columna vertebral de cualquier reclamación y su calidad puede marcar la diferencia entre ganar o perder el caso.
Características de un buen informe pericial
Un informe pericial efectivo para reclamar defectos constructivos debe reunir las siguientes características:
- Rigor técnico: Debe estar elaborado por un profesional cualificado (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero) con experiencia en patología de la edificación.
- Exhaustividad: Debe analizar todos los defectos presentes en el edificio, sin omisiones.
- Claridad expositiva: Aunque es un documento técnico, debe ser comprensible para personas sin conocimientos especializados (jueces, abogados, propietarios).
- Documentación gráfica: Debe incluir fotografías, planos, croquis y cualquier otro elemento visual que ayude a comprender los defectos.
- Causalidad: Debe establecer claramente la relación causa-efecto entre los defectos y sus orígenes.
- Atribución de responsabilidades: Debe identificar qué agentes de la edificación son responsables de cada defecto.
- Valoración económica: Debe incluir un presupuesto detallado del coste de las reparaciones necesarias.
Contenido del informe pericial
Un informe pericial completo para reclamar la reparación de vicios constructivos en tu comunidad de propietarios debe estructurarse en las siguientes secciones:
- Identificación del perito: Datos personales, titulación y experiencia profesional.
- Objeto del informe: Definición clara del propósito del informe.
- Antecedentes: Información sobre el edificio, fecha de construcción, agentes intervinientes, etc.
- Metodología: Descripción de los métodos y técnicas utilizados para el análisis.
- Descripción de los defectos: Enumeración y descripción detallada de cada defecto encontrado.
- Análisis técnico: Estudio de las causas de cada defecto y su relación con incumplimientos normativos o de la lex artis.
- Propuesta de reparación: Descripción de las soluciones técnicas para subsanar cada defecto.
- Valoración económica: Presupuesto detallado del coste de las reparaciones.
- Atribución de responsabilidades: Determinación de qué agentes son responsables de cada defecto.
- Conclusiones: Síntesis de los hallazgos y opinión técnica del perito.
- Anexos: Documentación gráfica, normativa aplicable, etc.
En mi experiencia profesional, he comprobado que los informes periciales más efectivos son aquellos que logran explicar cuestiones técnicas complejas de manera clara y comprensible, estableciendo conexiones inequívocas entre los defectos, sus causas y los responsables.
¿Pericial de parte o pericial judicial?
Al reclamar por defectos constructivos en comunidades de vecinos, surge la duda de si es mejor aportar un informe pericial de parte o solicitar una pericial judicial:
- Pericial de parte: Es encargada y pagada por la comunidad. Permite conocer de antemano el contenido del informe y su coste. Sin embargo, puede ser cuestionada por la parte contraria por su supuesta falta de imparcialidad.
- Pericial judicial: Es designada por el juzgado. Se le presume mayor imparcialidad, pero su contenido es una incógnita hasta que se emite el informe, lo que supone un riesgo.
Lo más recomendable suele ser combinar ambas opciones: aportar una buena pericial de parte y solicitar también una pericial judicial. De este modo, si ambas coinciden en sus conclusiones, se refuerza enormemente la posición de la comunidad.
Estrategias efectivas para gestionar el proceso de reclamación de vicios constructivos en comunidades
Gestionar adecuadamente un proceso de reclamación por vicios constructivos en una comunidad de propietarios requiere una estrategia bien planificada. Basándome en mi experiencia profesional, estas son las claves para maximizar las probabilidades de éxito:
Comunicación transparente con los propietarios
Una comunidad bien informada es fundamental para el éxito de la reclamación. Recomiendo:
- Celebrar reuniones informativas periódicas para explicar el estado del procedimiento
- Crear un canal de comunicación (grupo de mensajería, correo electrónico, etc.) para mantener informados a todos los propietarios
- Compartir copias de los informes periciales y documentos relevantes
- Explicar de forma clara y comprensible los aspectos técnicos y jurídicos del caso
- Ser transparente sobre los costes y plazos esperados
Esta comunicación fluida evitará malentendidos, reforzará la cohesión de la comunidad y facilitará la toma de decisiones durante el proceso.
Negociación estratégica
Aunque estemos preparados para litigar, la negociación puede ser una vía eficaz para resolver reclamaciones por vicios constructivos en comunidades de propietarios. Algunas recomendaciones:
- Negociar desde una posición de fuerza, con informes periciales sólidos
- Mantener siempre abierta la vía del diálogo, incluso después de iniciar acciones judiciales
- Considerar la posibilidad de acuerdos parciales (por ejemplo, reparación inmediata de los defectos más graves)
- Valorar los costes y tiempos del litigio frente a los de una solución negociada
- Involucrar a mediadores especializados en conflictos constructivos si es necesario
En mi experiencia, muchos casos se resuelven satisfactoriamente mediante acuerdos negociados, especialmente cuando se cuenta con informes periciales contundentes que evidencian los defectos y sus causas.
Gestión de expectativas
Es fundamental gestionar adecuadamente las expectativas de los propietarios sobre:
- Plazos: Los procedimientos por vicios constructivos suelen ser largos (entre 2 y 4 años hasta sentencia firme)
- Costes: Hay que prever los gastos de peritos, abogados, procuradores, posibles recursos, etc.
- Resultados: No todos los defectos pueden ser reconocidos judicialmente
- Ejecución: Incluso con una sentencia favorable, puede haber dificultades para ejecutarla
Una gestión realista de las expectativas evitará frustraciones y permitirá a la comunidad tomar decisiones informadas durante todo el proceso.
Documentación exhaustiva
La documentación meticulosa de todo el proceso es esencial para reclamar con éxito la reparación de vicios constructivos en tu comunidad de propietarios:
- Crear un archivo digital y físico con toda la documentación relevante
- Documentar la evolución de los defectos mediante fotografías periódicas
- Conservar todas las comunicaciones con los responsables
- Registrar los gastos derivados de reparaciones provisionales
- Guardar actas de las juntas donde se traten temas relacionados con los defectos
Esta documentación exhaustiva será fundamental tanto para la negociación como para un eventual procedimiento judicial.
¿Cómo afrontar las reparaciones urgentes mientras se tramita la reclamación?
Uno de los dilemas más frecuentes al reclamar por vicios constructivos en una comunidad de propietarios es cómo gestionar las reparaciones urgentes mientras se tramita la reclamación. Veamos cómo abordar esta situación:
Evaluación de la urgencia
No todos los defectos constructivos requieren una reparación inmediata. Es importante distinguir entre:
- Defectos que comprometen la seguridad: Requieren reparación inmediata (grietas estructurales graves, desprendimientos, fallos en instalaciones eléctricas, etc.)
- Defectos que causan daños progresivos: Conviene repararlos pronto para evitar mayores daños (filtraciones, humedades activas, etc.)
- Defectos estéticos o funcionales leves: Pueden esperar a la resolución de la reclamación
Esta evaluación debe realizarla preferentemente un técnico cualificado que pueda determinar el nivel de riesgo de cada defecto.
Documentación previa a la reparación
Antes de realizar cualquier reparación urgente, es fundamental:
- Documentar exhaustivamente el estado previo mediante fotografías, vídeos y, si es posible, un informe técnico
- Notificar a los responsables (promotor, constructor, etc.) la existencia del defecto y la necesidad de reparación urgente, dándoles la oportunidad de intervenir
- Obtener presupuestos detallados de las reparaciones necesarias
- Aprobar en junta de propietarios la ejecución y financiación de las reparaciones
Esta documentación será esencial para poder reclamar posteriormente el reembolso de estos gastos.
Financiación de las reparaciones urgentes
Para financiar estas reparaciones, la comunidad puede:
- Utilizar el fondo de reserva, si existe y es suficiente
- Aprobar una derrama extraordinaria entre todos los propietarios
- Solicitar un préstamo bancario a nombre de la comunidad
- Combinar varias de estas opciones
Es importante recordar que estos gastos podrán ser reclamados posteriormente a los responsables de los vicios constructivos, por lo que conviene conservar todas las facturas y justificantes de pago.
Compatibilidad con la reclamación principal
Realizar reparaciones urgentes no perjudica el derecho a reclamar por vicios constructivos en la comunidad, siempre que:
- Se haya documentado adecuadamente el estado previo
- Se haya notificado previamente a los responsables
- Las reparaciones se limiten a lo estrictamente necesario para evitar daños mayores o riesgos para las personas
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De hecho, no realizar reparaciones urgentes cuando son necesarias podría considerarse una falta de diligencia que agrave los daños, lo que podría reducir la indemnización en un eventual procedimiento judicial.
Alternativas a la vía judicial para reclamar la reparación de vicios constructivos
Aunque la vía judicial es la más conocida para reclamar la reparación de vicios constructivos en comunidades de propietarios, existen alternativas que pueden resultar más rápidas, económicas y menos conflictivas:
Mediación especializada
La mediación es un procedimiento voluntario en el que un tercero neutral (el mediador) ayuda a las partes a alcanzar un acuerdo. En el ámbito de los vicios constructivos, existen mediadores especializados con formación técnica y jurídica.
Ventajas de la mediación:
- Mayor rapidez que el proceso judicial
- Menor coste económico
- Soluciones adaptadas a las necesidades reales de la comunidad
- Preservación de las relaciones entre las partes
- Confidencialida
