Cuando descubres vicios constructivos durante el periodo de garantía, la sensación de impotencia puede ser abrumadora. Las grietas que aparecen en las paredes, esas humedades persistentes o los acabados defectuosos no son solo problemas estéticos, sino verdaderos defectos que pueden comprometer la habitabilidad y el valor de tu hogar. No estás solo en esta situación. Como abogado especializado en derecho de la construcción, he visto cientos de casos donde propietarios se sienten engañados al encontrar defectos en su vivienda nueva. Te prometo que existe un protocolo de actuación inmediata que puede ayudarte a proteger tus derechos y conseguir que reparen esos defectos sin que te cueste un euro.
¿Qué son los vicios constructivos y cómo identificarlos durante el periodo de garantía?
Los vicios constructivos son defectos en la edificación que comprometen la estabilidad, habitabilidad o funcionalidad de una vivienda. Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), estos defectos están cubiertos por diferentes periodos de garantía dependiendo de su naturaleza.
En mi experiencia como abogado especializado en vicios constructivos, siempre recomiendo actuar antes de que prescriba el derecho a reclamar, ya que los plazos son estrictos y varían según el tipo de defecto.
Tipos de defectos según la LOE y sus plazos de garantía
- Defectos estructurales: 10 años (afectan a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga)
- Defectos de habitabilidad: 3 años (problemas de aislamiento, impermeabilización, instalaciones)
- Defectos de acabado: 1 año (desperfectos en revestimientos, pinturas, solados)
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque cada tipo de defecto tiene un plazo diferente para reclamar, y actuar dentro del periodo correcto es fundamental para que tu reclamación prospere.
Protocolo de actuación inmediata cuando aparecen vicios constructivos en garantía
Cuando detectes defectos constructivos durante el periodo de garantía, es crucial seguir un protocolo ordenado que documente el problema y preserve tus derechos. Aquí te detallo los pasos que recomiendo a todos mis clientes:
1. Documentación exhaustiva de los defectos
Lo primero que debes hacer es documentar meticulosamente todos los defectos que encuentres:
- Realiza fotografías detalladas de cada defecto
- Graba videos que muestren la extensión del problema
- Anota las fechas exactas en que detectaste cada defecto
- Guarda cualquier evidencia de filtraciones, humedades o desprendimientos
Esta documentación será crucial para demostrar la existencia y gravedad de los vicios constructivos cuando debas presentar una reclamación formal.
2. Comunicación formal al promotor o constructor
El siguiente paso en el protocolo de actuación ante vicios constructivos es notificar formalmente a los responsables:
- Redacta un burofax detallando los defectos encontrados
- Adjunta fotografías y toda la documentación recopilada
- Solicita expresamente la reparación de los defectos
- Establece un plazo razonable para recibir respuesta (15-30 días)
Aquí viene lo que nadie te cuenta: conserva siempre el acuse de recibo del burofax, pues este documento prueba que has interrumpido el plazo de prescripción y has actuado con diligencia.
La importancia del informe pericial cuando aparecen vicios constructivos
Si tras la comunicación formal no obtienes respuesta satisfactoria, necesitarás un informe pericial que documente técnicamente los vicios constructivos que han aparecido durante la garantía. Este documento es fundamental por varios motivos:
- Determina el origen técnico del defecto constructivo
- Establece la relación causa-efecto entre el defecto y los daños
- Cuantifica económicamente las reparaciones necesarias
- Constituye una prueba técnica imprescindible en caso de juicio
Como abogado que ha gestionado decenas de reclamaciones por vicios ocultos, considero clave contar con un buen perito especializado en edificación, preferiblemente un arquitecto o arquitecto técnico con experiencia en patologías constructivas.
¿Quién debe pagar el informe pericial?
Inicialmente, el coste del informe pericial lo asume el propietario. Sin embargo, veamos por qué este detalle marca la diferencia: si finalmente se demuestra la existencia de vicios constructivos durante el periodo de garantía, el coste del informe podrá reclamarse junto con el resto de daños y perjuicios, según establece el artículo 17 de la LOE.
Reclamación extrajudicial: el paso previo al litigio por vicios constructivos
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable agotar la vía extrajudicial siguiendo este protocolo de actuación inmediata para propietarios:
- Envía una reclamación formal con el informe pericial adjunto
- Solicita una reunión con representantes del promotor/constructor
- Propón una mediación profesional si hay bloqueo en la negociación
- Establece plazos concretos para cada fase del proceso
En mi experiencia, aproximadamente un 40% de los casos de vicios constructivos que aparecen durante la garantía se resuelven satisfactoriamente en esta fase, evitando los costes y tiempos de un procedimiento judicial.
La vía judicial: cuándo y cómo reclamar por vicios constructivos en garantía
Si el protocolo de actuación inmediata no ha dado resultados, será necesario iniciar acciones judiciales. El procedimiento habitual incluye:
- Presentación de demanda contra todos los agentes responsables (promotor, constructor, arquitecto, etc.)
- Solicitud de medidas cautelares en casos graves (filtraciones activas, problemas estructurales)
- Aportación de toda la documentación y pruebas periciales
- Celebración de juicio con intervención de peritos
El Código Civil en su artículo 1.591 y la Ley de Ordenación de la Edificación en su artículo 17 establecen claramente la responsabilidad de los agentes de la edificación frente a los vicios constructivos que aparecen durante la garantía.
¿Quiénes son los responsables de los vicios constructivos?
Según la naturaleza del defecto, los responsables pueden ser:
- Promotor: Responsable solidario de todos los defectos
- Constructor: Principalmente por defectos de ejecución material
- Arquitecto: Por defectos de diseño o dirección de obra
- Aparejador: Por defectos en la ejecución material
- Fabricantes: Por defectos en los materiales utilizados
Costes y plazos en las reclamaciones por vicios constructivos durante la garantía
Es importante que conozcas los tiempos y costes aproximados que implica seguir este protocolo de actuación inmediata para propietarios afectados:
- Fase extrajudicial: 2-4 meses (coste del perito + posibles honorarios de abogado)
- Fase judicial: 12-24 meses (honorarios de abogado, procurador, tasas judiciales)
- Ejecución de sentencia: 3-6 meses adicionales si la otra parte no cumple voluntariamente
Si el juicio resulta favorable, normalmente la sentencia condenará en costas a la parte demandada, lo que significa que recuperarás gran parte de los gastos invertidos en el proceso.
Preguntas frecuentes sobre vicios constructivos y el protocolo de actuación inmediata
¿Puedo reclamar por vicios constructivos si ya ha pasado el periodo de garantía?
Si el defecto se manifestó durante el periodo de garantía y puedes probarlo (mediante fotografías fechadas, comunicaciones previas, etc.), aún podrías reclamar dentro del plazo de prescripción de la acción, que es de dos años desde la aparición del defecto según el artículo 18 de la LOE.
¿Debo seguir pagando la hipoteca si mi vivienda tiene vicios constructivos graves?
Sí, debes continuar con los pagos hipotecarios independientemente de los vicios constructivos que aparezcan durante la garantía. La reclamación por defectos constructivos es independiente de tus obligaciones financieras. Suspender los pagos podría generar un problema adicional con la entidad bancaria.
¿Qué ocurre si la empresa constructora o promotora ha desaparecido?
En estos casos, la reclamación puede dirigirse contra el resto de agentes intervinientes (arquitectos, aparejadores) y, especialmente importante, contra las compañías aseguradoras que cubren las garantías decenales, trienales o anuales según el tipo de defecto.
Conclusión: actuar con rapidez y método ante los vicios constructivos
Cuando descubres vicios constructivos durante el periodo de garantía, seguir un protocolo de actuación inmediata bien estructurado marca la diferencia entre una resolución satisfactoria y una frustración prolongada. La documentación exhaustiva, la comunicación formal, el informe pericial y la reclamación adecuada son pasos fundamentales para proteger tu inversión.
Si has detectado defectos en tu vivienda y no sabes por dónde empezar, no estás solo. Como abogado especializado en derecho de la construcción, puedo ayudarte a defender tus derechos con criterios técnicos y legales sólidos. Recuerda que el tiempo juega en tu contra cuando aparecen vicios constructivos, así que no dudes en buscar asesoramiento profesional para activar cuanto antes el protocolo de actuación que mejor se adapte a tu caso.
