Como propietario que busca instalar un ascensor por defectos constructivos, seguramente te sientes frustrado y desorientado. No estás solo. Cada semana recibo en mi despacho casos de comunidades que descubren que su edificio debería haber contado con ascensor según normativa, pero el constructor o promotor lo omitió. La falta de ascensor por defectos en la construcción constituye un vicio constructivo reclamable y, en muchos casos, con altas probabilidades de éxito.
Entiendo perfectamente tu situación: has pagado por una vivienda que debería cumplir con todos los requisitos legales y ahora te enfrentas a la necesidad de exigir la instalación de un elemento esencial como es un ascensor. Te prometo que en este artículo encontrarás las claves legales para reclamar con éxito, los plazos que debes conocer y las estrategias más efectivas para que los responsables asuman los costes de instalación.
¿Cuándo se considera la falta de ascensor un defecto constructivo reclamable?
La ausencia de ascensor no siempre constituye un defecto constructivo. Para que podamos hablar de un vicio en la construcción que justifique una reclamación legal, deben darse ciertas circunstancias específicas:
- Incumplimiento normativo: El edificio debía contar con ascensor según la normativa vigente en el momento de su construcción.
- Compromiso contractual: En la memoria de calidades o en el contrato de compraventa se especificaba la instalación de ascensor.
- Licencia de obras: El proyecto aprobado por el ayuntamiento incluía ascensor, pero este no se instaló.
- Habitabilidad comprometida: La falta de ascensor afecta gravemente a la habitabilidad del edificio, especialmente si hay residentes con movilidad reducida.
En mi experiencia como abogado especializado en defectos constructivos, el éxito de la reclamación para instalar un ascensor por deficiencias en la construcción depende fundamentalmente de poder demostrar que su ausencia constituye un incumplimiento legal o contractual, no una simple mejora deseada por los propietarios.
Marco legal: Normativa aplicable a la instalación obligatoria de ascensores
Para fundamentar correctamente tu reclamación por la falta de ascensor como defecto constructivo, es fundamental conocer el marco normativo que regula esta obligación:
Código Técnico de la Edificación (CTE)
El CTE, en su Documento Básico SUA (Seguridad de Utilización y Accesibilidad), establece que los edificios de uso Residencial Vivienda cuya altura entre el nivel de entrada al edificio y el nivel del acceso a cualquier vivienda sea superior a 14 metros, o con más de 25 viviendas en plantas sin entrada principal accesible al edificio, dispondrán de ascensor accesible.
Esta normativa ha ido evolucionando con el tiempo, por lo que es crucial identificar qué versión era aplicable cuando se construyó tu edificio.
Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)
La LOE (Ley 38/1999) establece en su artículo 17 las responsabilidades y garantías por defectos constructivos. Los propietarios afectados por la ausencia de ascensor cuando este era obligatorio pueden ampararse en esta ley para reclamar, especialmente si el defecto afecta a la habitabilidad del edificio.
Normativas autonómicas y ordenanzas municipales
Muchas comunidades autónomas y ayuntamientos han desarrollado normativas específicas sobre accesibilidad que pueden ser más exigentes que la estatal. Por ejemplo:
- En Cataluña, el Decreto 141/2012 establece la obligatoriedad de ascensor en edificios nuevos de PB+3 o más.
- En Madrid, las Normas Urbanísticas del Plan General exigen ascensor en edificios con más de 3 plantas o más de 12 viviendas.
- En Andalucía, el Decreto 293/2009 requiere ascensor en edificios con más de 2 plantas.
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: conocer exactamente qué normativa aplicaba a tu edificio en el momento de su construcción es la base para determinar si existe o no un defecto constructivo reclamable.
Plazos para reclamar la instalación de ascensor por defectos en la construcción
Uno de los aspectos más críticos al enfrentarse a la exigencia de instalar un ascensor por deficiencias constructivas son los plazos de garantía y prescripción. La Ley de Ordenación de la Edificación establece diferentes plazos según el tipo de defecto:
- 10 años para defectos estructurales que afecten a cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.
- 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad (como podría ser la falta de un ascensor obligatorio).
- 1 año para defectos de terminación o acabado.
Es importante distinguir entre el plazo de garantía y el de prescripción:
- El plazo de garantía es el periodo durante el cual deben manifestarse los defectos.
- El plazo de prescripción es el tiempo que tienes para interponer la reclamación una vez detectado el defecto, y es de 2 años.
Aquí viene lo que nadie te cuenta: en casos de propietarios que necesitan instalar un ascensor por defectos de construcción, a veces es posible argumentar que la falta de ascensor afecta a la estructura del edificio (plazo de 10 años) y no solo a la habitabilidad (3 años), especialmente si el proyecto original contemplaba un hueco de ascensor que no se ejecutó correctamente.
¿Quiénes son los responsables de la falta de ascensor como defecto constructivo?
Identificar correctamente a los responsables es fundamental para dirigir adecuadamente tu reclamación:
Promotor
El promotor es el principal responsable frente a los propietarios. La LOE establece en su artículo 17.3 que responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes. Cuando un propietario reclama la instalación de ascensor por defectos constructivos, el promotor suele ser el primer demandado.
Constructor
El constructor responde por los vicios o defectos derivados de la ejecución. Si el proyecto contemplaba ascensor pero no se ejecutó correctamente, su responsabilidad es clara.
Arquitecto y director de obra
Estos profesionales responden por los defectos derivados de insuficiencias, errores o omisiones del proyecto, así como por las instrucciones dadas durante la ejecución. Si el proyecto debía incluir ascensor según normativa y no lo hizo, o si durante la dirección de obra se omitió su instalación, serán responsables.
Arquitecto técnico o aparejador
Como director de ejecución de obra, responde por deficiencias en los materiales y en la ejecución. Su responsabilidad puede ser relevante si certificó como correcta una obra que omitía un ascensor obligatorio.
En mi experiencia como abogado especializado en defectos constructivos, lo más efectivo es demandar conjuntamente a todos los posibles responsables para evitar que se diluyan las responsabilidades.
Pasos para reclamar la instalación de ascensor por deficiencias constructivas
Si has identificado que tu edificio debería contar con ascensor según la normativa aplicable, estos son los pasos que debes seguir:
1. Documentación y pruebas
Reúne toda la documentación relevante:
- Escritura de compraventa y memoria de calidades
- Proyecto de edificación
- Licencia de obras
- Libro del Edificio
- Certificado Final de Obra
- Normativa aplicable en el momento de la construcción
2. Informe pericial
Para los propietarios que buscan instalar un ascensor por defectos en la construcción, el informe pericial es una pieza clave. Este documento, elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico, debe:
- Acreditar que el edificio debía contar con ascensor según normativa
- Valorar el coste de su instalación
- Determinar la viabilidad técnica
- Identificar las responsabilidades de cada agente interviniente
3. Reclamación extrajudicial
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar una solución amistosa:
- Envía un burofax a los responsables (promotor, constructor, técnicos)
- Expón claramente los hechos y la normativa incumplida
- Adjunta el informe pericial o sus conclusiones principales
- Establece un plazo razonable para la respuesta (30 días)
- Solicita expresamente la instalación del ascensor o su equivalente económico
4. Demanda judicial
Si la vía extrajudicial no prospera, será necesario interponer una demanda judicial:
- Procedimiento ordinario (cuantía superior a 6.000€, como suele ser el caso de un ascensor)
- Demanda contra todos los posibles responsables
- Solicitud de medidas cautelares si hay personas con movilidad reducida afectadas
- Petición principal: instalación del ascensor
- Petición subsidiaria: indemnización equivalente al coste de instalación
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? La estrategia procesal puede determinar el éxito de tu reclamación. En mi experiencia, los casos de propietarios que exigen instalar ascensor por defectos constructivos tienen mayor probabilidad de éxito cuando se presentan como un incumplimiento normativo grave que afecta a la habitabilidad, y no como una simple mejora deseada.
Costes y financiación de la instalación de ascensor tras una reclamación exitosa
Si tu reclamación prospera, los costes de instalación del ascensor deberían recaer sobre los responsables del defecto constructivo. Sin embargo, es importante conocer las diferentes posibilidades:
Escenario 1: Instalación a cargo de los responsables
La sentencia puede obligar a los responsables (promotor, constructor, técnicos) a:
- Ejecutar directamente las obras de instalación del ascensor
- Contratar a una empresa especializada para realizarlas
- Obtener los permisos y licencias necesarios
Este es el escenario ideal, ya que los propietarios afectados por la ausencia de ascensor como defecto constructivo no tendrían que adelantar ningún coste.
Escenario 2: Indemnización para la instalación
En otros casos, la sentencia puede establecer una indemnización equivalente al coste de instalación del ascensor. En este caso:
- La comunidad de propietarios recibirá la cantidad
- Deberá gestionar por su cuenta la instalación
- Será responsable de obtener permisos y licencias
Es importante que la indemnización cubra no solo el coste del ascensor, sino también:
- Obras de adaptación del edificio
- Honorarios de técnicos
- Tasas e impuestos
- Posibles indemnizaciones a propietarios afectados por las obras
Casos especiales: Edificios antiguos y normativa de accesibilidad
Un aspecto particularmente relevante para propietarios que necesitan instalar un ascensor por deficiencias en la construcción es el caso de los edificios antiguos. Aunque la normativa actual es más exigente en materia de accesibilidad, no siempre es aplicable retroactivamente.
Sin embargo, existen situaciones especiales:
- Rehabilitaciones integrales: Si el edificio fue objeto de una rehabilitación integral, debía adaptarse a la normativa vigente en ese momento.
- Cambio de uso: Si el edificio cambió de uso (por ejemplo, de oficinas a viviendas), también debía adaptarse a la normativa actual.
- Ajustes razonables: La Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad establece la obligación de realizar «ajustes razonables» en edificios existentes para garantizar la accesibilidad.
Este último punto es especialmente relevante: desde el 4 de diciembre de 2017, todos los edificios de viviendas existentes deben haber realizado los «ajustes razonables» en materia de accesibilidad. La falta de ascensor en un edificio donde viven personas con movilidad reducida podría considerarse un incumplimiento de esta obligación, abriendo otra vía de reclamación.
Estrategias de defensa frente a los responsables de la falta de ascensor
Cuando decides reclamar por la ausencia de ascensor como defecto en la construcción, debes estar preparado para las estrategias de defensa que utilizarán los responsables:
Alegación de prescripción
La defensa más común será alegar que han transcurrido los plazos de garantía o prescripción. Para contrarrestarla:
- Argumenta que el defecto afecta a elementos estructurales (10 años) y no solo a la habitabilidad (3 años)
- Demuestra que el defecto se manifestó dentro del plazo de garantía y que la reclamación se interpuso dentro de los 2 años siguientes
- En casos extremos, alega que se trata de un vicio oculto que no pudo ser detectado hasta fechas recientes
Cumplimiento de normativa antigua
Otra estrategia habitual será alegar que el edificio cumplía con la normativa vigente en el momento de su construcción. Para contrarrestarla:
- Aporta informes periciales que demuestren que incluso según la normativa antigua, el ascensor era obligatorio
- Señala compromisos contractuales específicos sobre la instalación de ascensor
- Argumenta que se trata de un elemento esencial para la habitabilidad, independientemente de la normativa específica
Imposibilidad técnica
Los responsables pueden alegar que es técnicamente imposible instalar un ascensor en el edificio. En estos casos:
- Aporta informes de arquitectos especializados en rehabilitación que demuestren la viabilidad
- Presenta ejemplos de edificios similares donde se ha instalado ascensor
- Solicita al juez una prueba pericial judicial
En mi experiencia como abogado especializado en defectos constructivos, la clave para superar estas defensas es contar con informes técnicos sólidos y una estrategia jurídica bien fundamentada.
Conclusiones: Claves para el éxito en tu reclamación
Después de analizar todos los aspectos relacionados con la exigencia de instalar un ascensor por defectos constructivos, podemos extraer algunas conclusiones clave:
- Actúa con rapidez: Los plazos son determinantes. No esperes a que prescriba tu derecho a reclamar.
- Documenta todo: Reúne toda la documentación del edificio, especialmente el proyecto, la memoria de calidades y los contratos.
- Informe pericial sólido: Invierte en un buen informe pericial que demuestre claramente el incumplimiento normativo.
- Estrategia jurídica adecuada: Plantea la reclamación como un incumplimiento grave que afecta a la habitabilidad, no como una simple mejora.
- Demanda conjunta: Dirige tu reclamación contra todos los posibles responsables para evitar que se diluyan las responsabilidades.
- Valora la vía extrajudicial: Intenta siempre una solución amistosa antes de acudir a los tribunales.
Si eres propietario de una vivienda en un edificio que debería contar con ascensor según la normativa aplicable, no dudes en hacer valer tus derechos. La ley está de tu lado y, con la estrategia adecuada, puedes conseguir que los responsables asuman el coste de instalación.
Preguntas frecuentes sobre la instalación de ascensor por defectos constructivos
¿Qué puedo hacer si detecto la falta de ascensor como defecto constructivo tras la entrega de mi vivienda?
Lo primero es verificar si realmente se trata de un defecto constructivo, comprobando si según la normativa aplicable en el momento de la construcción el ascensor era obligatorio. A continuación, debes recopilar toda la documentación relevante (proyecto, memoria de calidades, contrato) y solicitar un informe pericial que confirme el incumplimiento. Con estas pruebas, puedes iniciar una reclamación extrajudicial y, si no prospera, acudir a la vía judicial. Recuerda que tienes un plazo de 3 años desde la entrega del edificio si se considera un defecto de habitabilidad, o de 10 años si afecta a elementos estructurales.
¿Qué responsabilidades legales tengo como constructor si me reclaman por la falta de ascensor como defecto constructivo?
Como constructor, respondes por los vicios o defectos derivados de la ejecución de la obra. Si el proyecto contemplaba la instalación de un ascensor y no lo ejecutaste correctamente, o si omitiste su instalación a pesar de estar previsto, tu responsabilidad es clara según el artículo 17.1 de la LOE. Podrías enfrentarte a la obligación de instalar el ascensor a tu costa o de indemnizar a la comunidad de propietarios por un importe equivalente. La responsabilidad es solidaria con otros agentes (promotor, arquitecto), lo que significa que podrían reclamarte la totalidad del coste, sin perjuicio de que posteriormente puedas repetir contra los demás responsables.
¿Qué plazos existen para reclamar la instalación de ascensor por defectos en la construcción según la LOE?
La Ley de Ordenación de la Edificación establece diferentes plazos según el tipo de defecto. Para la falta de ascensor, generalmente se aplica el plazo de 3 años desde la recepción de la obra, al considerarse un defecto que afecta a la habitabilidad. Sin embargo, en determinados casos podría argumentarse que afecta a elementos estructurales (si, por ejemplo, se omitió el hueco de ascensor previsto en el proyecto), lo que ampliaría el plazo a 10 años. Una vez manifestado el defecto dentro de estos plazos de garantía, tienes 2 años para interponer la reclamación judicial (plazo de prescripción). Es fundamental actuar con rapidez y contar con asesoramiento legal especializado para determinar exactamente qué plazo aplica a tu caso concreto.
