¿El promotor dice que son «incidencias normales» y no vicios? Como abogado especializado, te explico que esta es una de las excusas más habituales que utilizan las promotoras para eludir su responsabilidad. Cuando aparecen grietas, humedades o fallos en tu vivienda nueva, no estás solo en esta situación. Miles de propietarios se enfrentan cada año a promotores que intentan minimizar defectos constructivos calificándolos como «pequeñas incidencias». Te prometo que hay formas efectivas de rebatir legalmente estos argumentos, y en este artículo te mostraré exactamente cómo hacerlo.
¿Qué diferencia una «incidencia normal» de un vicio constructivo?
Cuando el promotor intenta convencerte de que esas grietas o humedades son «normales», está utilizando una estrategia defensiva muy común. La realidad es que existe una diferencia legal clara entre lo que puede considerarse un ajuste menor y lo que constituye un verdadero defecto.
Los vicios constructivos están definidos en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), concretamente en su artículo 17, que establece diferentes niveles de responsabilidad según la gravedad del defecto:
- Defectos estructurales (10 años)
- Defectos de habitabilidad (3 años)
- Defectos de acabado (1 año)
En mi experiencia profesional, he comprobado que muchos promotores intentan clasificar problemas serios de habitabilidad como simples acabados, o incluso como «comportamientos normales del edificio».
Cómo rebatir al promotor cuando minimiza los defectos constructivos
Cuando te enfrentas a un promotor que insiste en que los problemas son «incidencias normales», necesitas evidencia técnica objetiva que demuestre lo contrario. Estas son las herramientas legales más efectivas:
1. El informe pericial: tu mejor aliado
El dictamen de un perito independiente es fundamental. Este documento técnico determinará si los defectos detectados son realmente vicios constructivos o simples incidencias. El informe debe:
- Identificar claramente los defectos
- Determinar su causa
- Valorar económicamente la reparación
- Establecer si incumplen normativas técnicas
Cuando un cliente llega al despacho preocupado por un promotor que le dice que son incidencias normales y no vicios, lo primero que hacemos es encargar este informe para tener una base sólida sobre la que construir la reclamación.
2. Documentación contractual como prueba
La memoria de calidades y el contrato de compraventa son documentos cruciales. Si el promotor se comprometió a entregar determinadas calidades o características que no están presentes, estamos ante un incumplimiento contractual, no ante «incidencias normales».
Revisa minuciosamente estos documentos y compáralos con la realidad de tu vivienda. Cualquier discrepancia significativa puede ser la base de tu reclamación.
El Código Técnico de la Edificación: tu escudo contra las «incidencias normales»
Cuando el promotor insiste en que ciertos problemas son normales, el Código Técnico de la Edificación (CTE) se convierte en tu mejor aliado. Este conjunto de normativas establece los requisitos mínimos que debe cumplir cualquier edificación.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Porque si un defecto supone el incumplimiento de alguna de estas normas, no puede considerarse una «incidencia normal», sino un vicio constructivo reclamable.
Por ejemplo, si aparecen humedades en tu vivienda, el CTE establece claramente en su Documento Básico HS (Salubridad) que los cerramientos deben ser estancos y no permitir filtraciones. Si esto no se cumple, estamos ante un vicio constructivo, no ante una «incidencia normal».
Plazos para rebatir cuando el promotor dice que son incidencias normales
Es crucial actuar con rapidez. La LOE establece plazos de garantía y reclamación muy específicos:
- Defectos de acabado: 1 año de garantía
- Defectos de habitabilidad: 3 años de garantía
- Defectos estructurales: 10 años de garantía
Desde mi experiencia en casos donde el promotor dice que son incidencias normales y no vicios, siempre recomiendo actuar antes de que prescriba el derecho a reclamar. Una vez que detectes cualquier problema, documéntalo inmediatamente y comunícalo por escrito al promotor.
Comunicación formal: el primer paso legal
La comunicación con el promotor debe ser siempre por escrito y con acuse de recibo. Un burofax es la opción más recomendable. En esta comunicación debes:
- Describir detalladamente los defectos
- Adjuntar fotografías
- Solicitar expresamente su reparación
- Establecer un plazo razonable para la respuesta
Este documento será crucial si finalmente necesitas acudir a los tribunales, ya que demuestra tu diligencia y la negativa del promotor a asumir su responsabilidad.
Casos prácticos: cuando las «incidencias normales» resultaron ser vicios graves
Aquí viene lo que nadie te cuenta… En mi despacho he gestionado numerosos casos donde lo que el promotor calificaba como «pequeñas incidencias» resultaron ser defectos graves:
Ana compró un piso nuevo y al poco tiempo aparecieron grietas en las paredes. El promotor le dijo que eran «asentamientos normales del edificio». Un informe pericial demostró que se trataba de un defecto estructural por cimentación inadecuada. El juez condenó al promotor a realizar obras de refuerzo valoradas en más de 40.000€.
Carlos notó humedades en el techo de su salón. El promotor argumentó que eran condensaciones «normales» por mal uso de la calefacción. El perito determinó que la causa real era un defecto de impermeabilización en la cubierta, claramente contrario al CTE. El promotor tuvo que reparar la cubierta completa del edificio.
Preguntas frecuentes sobre incidencias normales vs. vicios constructivos
¿Qué hago si el promotor se niega a reconocer los vicios constructivos?
Si tras tu reclamación formal el promotor insiste en que son «incidencias normales», el siguiente paso es obtener un informe pericial independiente y, con base en él, presentar una reclamación judicial. Los tribunales suelen dar más credibilidad a los informes técnicos que a las opiniones subjetivas del promotor.
¿Puedo reclamar si ya ha pasado más de un año desde la entrega de llaves?
Depende del tipo de defecto. Si son problemas de acabado (pintura, rodapiés, etc.), el plazo es de 1 año. Pero si afectan a la habitabilidad (humedades, aislamiento) tienes 3 años, y si son estructurales (grietas importantes, asentamientos) hasta 10 años. Lo importante es documentar cuándo aparecieron los problemas.
¿Es necesario contratar un abogado para reclamar por vicios constructivos?
Aunque técnicamente podrías iniciar una reclamación extrajudicial por tu cuenta, la complejidad técnica y legal de estos casos hace muy recomendable contar con un abogado especializado. La experiencia en este tipo de litigios marca la diferencia entre conseguir una reparación completa o conformarse con soluciones parciales.
Conclusión: no aceptes «incidencias normales» como excusa
Cuando un promotor intenta convencerte de que los defectos de tu vivienda son «incidencias normales», recuerda que tienes herramientas legales para rebatir esta afirmación. La clave está en la evidencia técnica objetiva y en conocer tus derechos como propietario.
No permitas que te convenzan de que debes aceptar grietas, humedades o acabados deficientes como algo «normal». Tu vivienda debe cumplir con la normativa técnica y con lo estipulado en el contrato. Si detectas cualquier problema, actúa rápidamente, documenta los defectos y busca asesoramiento legal especializado.
Si estás enfrentándote a un promotor que minimiza los defectos de tu vivienda, no dudes en contactar con profesionales que puedan ayudarte a defender tus derechos. Con el enfoque adecuado, podrás conseguir que reparen correctamente tu vivienda o te compensen por los daños sufridos.
